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i casi in cui è possibile modificarle
LA REVISIONE
DELLE TABELLE MILLESIMALI
Avv.
Rodolfo Cusano
Presidente ALAC - Regione Campania
L'art.
69 delle Disp. Art. c.c., testualmente dispone: "I valori proporzionali
dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati,
anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
a) quando risulti che sono conseguenza di un errore;
b) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio,
in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione
parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente
alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o
porzioni di piano".
Intanto, è bene chiarire che stiamo parlando della tabella
A. Inoltre, la dizione normativa, sufficientemente chiara, fa riferimento
in primo luogo a un errore. Trattasi chiaramente di un errore sostanziale,
quale è la dimenticanza, ad esempio, di una parte dell'immobile,
ovvero quando le dimensioni dell'immobile vengano prese in considerazione
in maniera errata.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 116 dell'11/1/1982, ha precisato
che costituiscono errori essenziali e possono quindi dar luogo a
revisione delle tabelle millesimali, in materia di condominio di
edificio, in base all'art. 69 Disp. Att. c.c.:
- gli errori che attengono alla determinazione degli
elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti
quali: l'estensione, l'altezza, l'ubicazione ecc...
- gli errori di fatto, ad esempio l'erronea convinzione
che un singolo appartamento abbia un'estensione diversa da quella
effettiva;
- gli errori di diritto (ad esempio l'erronea convinzione
che, nell'accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni
elementi che, ai sensi dell'art. 68, ultimo comma delle disposizioni
di attuazione del codice civile sono irrilevanti a tale effetto).
Non possono invece qualificarsi essenziali gli errori determinati
soltanto dai criteri più o meno soggettivi con cui la valutazione
dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta poiché
l'errore di valutazione in sé considerato, non può
mai essere ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla
qualità della cosa, a norma dell'art. 1429 c.c.
Per esempio, in merito agli errori di fatto, la casistica più
ricorrente è la seguente:
- errori di calcolo commessi nell'effettuare operazioni
di matematica;
- errori nella misurazione della superficie reale o
della cubatura;
- errori consistenti nell'avere scambiato la stima di
un appartamento con quella di un altro;
- errori nella misurazione della planimetria o degli
schizzi altimetrici;
- errore nell'avere attribuito ad un appartamento un
servizio inesistente;
- errore nell'avere dato ad un alloggio una destinazione
diversa da quella reale.
Sono invece errori di diritto, quelli relativi a un'imperfetta interpretazione
delle disposizioni legislative e giurisprudenziali, ad esempio:
quello di far rientrare nella valutazione le migliorìe apportate
dal singolo condomino o il valore locativo.
Restano fuori da possibili censure le valutazioni soggettive del
tecnico. Infatti, non possono essere oggetto d'impugnazione, l'individuazione
che fa il perito delle diverse caratteristiche del fabbricato e
dei punteggi che lo stesso riterrà conseguentemente di attribuire.
Ciò che conta non è tanto la valutazione che il perito
fa delle caratteristiche individuate in un condominio, ma che una
volta dettati i criteri di stima, essi vengano logicamente e imparzialmente
applicati.
Definita la portata del primo punto della disposizione in esame,
anche per l'esauriente chiarezza della riportata sentenza, passiamo
ad esaminare il secondo punto. Per prima cosa bisogna dire che detta
normativa prevede dei mutamenti nella struttura dell'edificio quali
sopraelevazioni e quindi aumenti di superficie, ovvero espropri
e quindi diminuzioni per una parte.
Per sopralzo o sopraelevazione di un edificio deve intendersi la
costruzione di uno o più piani sopra l'ultimo piano dell'edificio.
A norma dell'art. 1127 c.c. tale diritto spetta al proprietario
dell'ultimo piano dell'edificio, salvo titolo contrario, ovvero
al proprietario esclusivo e comunque a chi risulti, in base agli
atti, titolare di un diritto di sopralzo, anche se estraneo al condominio.
Ad esempio, al costruttore che se lo ria riservato per esercitarlo
in un tempo successivo o anche per trasferirlo a terzi. Chiaramente,
il sopralzo non potrà essere effettuato se manca la concessione
edilizia, se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentono,
oppure se nel regolamento contrattuale vi è un esplicito
divieto.
Bisogna però tenere presente che la nuova costruzione sull'ultimo
piano dell'edificio determinerebbe un cambiamento nel rapporto di
valore fra le varie proprietà esclusive, con conseguente
necessità di revisione della tabella millesimale di comproprietà.
Per cui sarà necessario procedere alla revisione delle tabelle
millesimali evidenziando l'aumento della quota millesimale di comproprietà
del condomino che ha effettuato il sopralzo e la diminuzione delle
quote millesimali di comproprietà di tutti gli altri condomini.
Inoltre, il condominio che esegue un sopralzo è sempre tenuto
a corrispondere un'indennità ai proprietari degli altri piani,
così come previsto dall'art. 1127 c.c. ultimo comma. Tale
indennità è giustificata non solo dal fatto che chi
sopraeleva occupa l'area comune del suolo su cui sorge l'edificio
o meglio nella maggiore utilizzazione di un'area che è in
comproprietà con gli altri condomini, ma anche per ristabilire
la situazione precedente mediante la prestazione dell'equivalente
pecuniario per la perdita di valore da parte degli altri alloggi,
in quanto più si costruire, più i relativi metri quadri
degli alloggi originari perdono di valore.
Come si calcola il valore dell'indennità? Bisognerà
dividere il valore del suolo per il numero dei piani risultanti
dopo il sopralzo e moltiplicare per il numero dei piani sopraelevati.
Il risultato darà vita all'indennità dovuta che andrà
divisa fra tutti i condomini per i relativi millesimi, con esclusione
di quella parte relativa ai millesimi di chi ha sopraelevato.
Per esercitare il diritto di sopralzo non risulta necessario essere
autorizzati dall'assemblea. Per quanto riguarda i costi di formazione
di una tabella millesimale, essi andranno ripartiti fra tutti i
condomini in relazione ai valori millesimali loro attribuiti.
Per la spesa di revisione, invece, occorre precisare che l'onorario
al tecnico incaricato della perizia sarà dovuto unicamente
da colui che ha dato luogo alla modifica dello stato dei luoghi
per cui la stessa revisione si è resa necessaria, a meno
che non si proceda per errori esistenti "ab initio",
per cui tutti i condomini sono tenuti a concorrervi.
Non necessita di modifiche nella tabella millesimale, invece, il
frazionamento di un'unità immobiliare in più unità.
In tale evenienza, infatti, non si verifica alcuna delle condizioni
previste dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione al codice
civile, perché la somma delle nuove quote risulta uguale
a quella precedente, per cui si può procedere con una semplice
operazione matematica di aggiornamento al fine di adeguare le tabelle
millesimali alle mutate condizioni dell'edificio.
Negli atti di acquisto di immobili già esistenti prima della
data di entrata in vigore del codice civile del 1942, spesso le
indicazioni delle quote di proprietà si trovano espresse
in maniera differente da quella millesimale; spesso, invece dei
millesimi troviamo i centesimi, oppure divisioni fatte per frazioni
o parti. In questo caso è doveroso per il condominio effettuare
la trasformazione in millesimi anche con una semplice operazione
matematica, là dove le quote, non espresse in millesimi,
esprimano non solo i criteri per ripartire la spesa per la cosa
comune, ma anche la misura del voto di ciascun partecipante. Se
ciò non è, allora si renderà necessario riformulare
i vecchi valori secondo le norme del vigente codice civile.
La revisione, come l'approvazione, necessita dell'unanimità
dei consensi. Infatti, la revisione comporta la modifica del
precedente contratto approvato anch'esso all'unanimità e
con il quale si erano determinate quote millesimali di ognuno, per
cui anche qui è necessario il consenso di tutte le parti.
La tabella millesimale formata contrattualmente ha forza di legge
tra le parti e non è suscettibile di revisione in via bonaria,
se non mediante nuovo contratto(1).
Di conseguenza, essendo la tabella millesimale di proprietà
generale, di natura contratuale, essa è modificabile soltanto
con i deliberazione adottata con il consenso di tutti i condomini,
ovvero, in caso di disaccordo, e sempre in caso di sussistenza dei
requisiti ex-art. 69 Disp. Att. c.c., con provvedimento del giudice.
L'errore in tema di condominio di edifici ai sensi dell'art. 69
disp. Att. c.c. determina la revisione delle tabelle millesimali
non perché, con riguardo all'atto di approvazione delle tabelle
stesse, vizia il consenso del condominio, come disciplinato dall'art.
1428 e segg. c.c., ma perché evidenzia l'obiettiva divergenza
tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e
il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.
L'accettazione, pertanto, da parte dei condòmini della tabella
millesimale, predisposta dal venditore-costruttore ed allegata ai
singoli contratti di vendita degli alloggi, non preclude l'impugnativa
della tabella medesima, ai sensi dell'art. 69 sopra citato.
Va precisato al riguardo che l'errore di cui stiamo parlando è
causa di revisione e non di annullamento, poiché si tratterà
solo di rettificare e modificare una tabella ritenuta formata con
parametri non adeguati.
In tema di revisione della tabella millesimale, qualora la questione
sia stata portata innanzi a un giudice, poiché la sentenza
che accoglia la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali
di piano nei casi previsti dall'art. 69 Disp. Att. c.c. non ha natura
dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell'accordo
raggiunto all'unanimità dai condòmini, l'efficacia
di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione dai condomini,
l'efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione
di legge contraria, decorre dal passaggio in giudicato(2).
Inoltre, la richiesta di revisione delle tabelle millesimali deve
essere proposta in contradditorio tra tutti i condomini e non contro
il condominio cumulativamente rappresentato dall'amministratore,
in quanto l'oggetto della controversia esorbita dall'ambito delle
cose o interessi comuni, e incide sui diritti esclusivi dei singoli
condomini, sicché la rappresentanza dell'amministratore ne
resta esclusa anche dal lato passivo(3).
La necessità di revisione delle tabelle potrebbe anche essere
provocata da innovazioni dell'immobile considerato, purché
tale innovazione sia di vasta portata e quindi abbia alterato il
rapporto originario tra i piani o i valori di piano rispetto al
totale condominiale, quali ad esempio la trasformazione di una terrazza
a livello in ambiente chiuso, l'installazione di un ascensore in
un fabbricato che ne era privo, ecc. Di solito, nel caso di trasformazione
di un balcone in un ambiente chiuso a mezzo l'installazione di una
veranda, essendo di minima incidenza sul totale dei valori millesimali
attribuiti all'appartamento cui è relativa, non si ritiene
necessario procedere alla revisione delle tabelle millesimali.
Ciò che l'amministratore e tutti i condomini devono avere
ben presente è che: a differenza della tabella A, che integra
un vero e proprio negozio di natura contrttuale e quindi va approvata
o revisionata sempre all'unanimità, incidendo la stessa sulla
consistenza dei diritti dei singoli sulle cose comuni, ex-art. 1118
c.c., le tabelle millesimali predisposte per la ripartizione delle
spese di manutenzione delle cose comuni o esercizio dei servizi
comuni, non incidendo nella sferza di proprietà dei condomini,
in quanto destinate a soddisfare le esigenze di gestione del condominio,
possono essere modificate ai sensi degli artt. 1135 e 1138 c.c.
con decisione dell'assemblea dei condomini presa con la aggioranza
di cui all'art. 1136, comma secondo del codice civile.
Ciò significa anche che al condomino che ne chiede la modifica,
quando, con atti obiettivi, aventi caratteri di definitività,
venga a mutarsi lo stato dei luoghi, con la conseguente modificazione
dell'uso e dell'utilità della cosa o dell'impianto nei confronti
dell'immobile di sua proprietà, è dato un mezzo più
semplice e di facile raggiungimento dato dalla delibera assembleare
perfettamente legittima, anche se non vi è l'unanimità
dei partecipanti al condominio.
(1) Cass.
sent. n. 3905 del 07/11/1981
(2) Cass sent. n. 7696 del 08/09/1994
(3) Cass. sent. n. 3967 del 06/07/1984
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