L'amministratore deve predisporre il percorso d'esodo, anche sacrificando l'interesse del singolo condomino

NORMATIVA ANTINCENDIO E LASTRICO SOLARE DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA

Avv. Rodolfo Cusano
Presidente ALAC - Regione Campania

La recente normativa dei cui alla Legge 15 marzo 1997 n. 59 ha disciplinato, in uno al regolamento di applicazione approvato con D.P.R. n. 37 del 12 gennaio 1998, le attività soggette alle visite di prevenzione incendi elencate nel decreto ministeriale del 16 febbraio 1982 e successive modificazioni. Il condominio, in tale previsione normativa, risulta essere interessato sia direttamente che indirettamente.
1) Direttamente qualora trattasi:
- di edifici destinati a civile abitazione con altezza in gronda superiore a 24 m., per i quali il certificato di prevenzioni incendi dovrà riguardare anche l'impianto ascensore quando esso ha una corsa sopra il pianterreno superiore ai 20 metri;
- di edifici pregevoli per arte o storia e quelli destinati a contenere biblioteche, archivi, musei, gallerie o collezioni o comunque oggetti di interesse culturale sottoposti alla vigilanza dello stato di cui al Regio Decreto 7 novembre 1942, n. 1564.
2) Indirettamente, quando agli obblighi discendenti dalla suddetta normativa sono interessati i proprietari degli immobili ubicati nel fabbricato condominiale, destinati a:
- locali di esposizione e vendita al minuto e all'ingrosso con superficie pari o superiore a 400 mq;
- locali adibiti a depositi di merce e materiali vari, superiore a 1.000 mq;
- tipografie, litografie;
autorimesse private con autoveicoli superiori a nove, autorimesse pubbliche, deposito di altri autoveicoli e/o natanti.
La nuova normativa viene incontro alle esigenze di certezza del cittadino in una materia ancora complessa perché condizionata da diverse difficoltà operative e dalla convergenza di diverse altre normative: quella della sicurezza sul lavoro di cui al D.L.vo n. 626 del 1994, quella sulle emissioni elettromagnetiche (ripetitori), ecc. Sul punto dobbiamo, purtroppo, registrare che il D.P.R. n. 37 del 12 gennaio 1998 di esecuzione della c.d. legge Bassanini ha, contrariamente ad altri procedimenti, applicato il sistema del silenzio-rifiuto, nel senso che, anche permettendo l'inizio dell'attività in presenza di un'autocertificazione, considera la mancata risposta dell'ìUfficio quale risposta negativa, per cui all'interessato non rimarrebbe altro che affidare i propri diritti a un ricorso alla giustizia amministrativa. Ma, a prescindere dagli aspetti procedurali o meramente tecnici, ciò che è oggetto di questa breve analisi è l'incidenza di detta normativa nei rapporti condominiali.
• In primo luogo c'è da sottolineare che il mancato rilascio della prescritta autorizzazione, ove prevista, può determinare, in caso di evento, il mancato riconoscimento del risarcimento da parte dell'Ente assicuratore del fabbricato condominiale. Per tale motivo, oltre ad essere in regola lo stesso fabbricato, dovranno essere in regola tutti gli immobili ivi ubicati e di ciò i proprietari dovranno darne comunicazione all'amministratore che, a sua volta, della loro esistenza e della loro regolarità dovrà informare l'Ente assicuratore, facendo adeguare la polizza alla mutata situazione dell'immobile assicurato. Infatti, la mancata indicazione, come spesso accade di un immobile ubicato al piano terra e adibito ad autorimessa può essere causa del mancato riconoscimento dell'indennizzo qualora la causa dell'incendio provenga proprio da tale immobile, ovvero, anche se di diversa provenienza, potrà determinare una decurtazione del risarcimento pro quota, cioé in base alla differenza tra il valore assicurato e quello che avrebbe avuto il fabbricato se fosse stata indicata anche l'attività invece non dichiarata.
• Di poi, cosa più importante al fine del nostro discorso, gli enti e i privati responsabili di attività soggette ai controllo di prevenzione incendi hanno l'obbligo di mantenere in stato di efficienza i sistemi e i dispositivi, le attrezzature e le altre misure di sicurezza antincendio adottate e di effettuare verifiche di controllo e interventi di manutenzione secondo le cadenza temporali indicate dal Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco nel certificato prevenzione incendi. Essi debbono, inoltre, provvedere a dare un'adeguata informazione e formaione del personale dipendente sui rischi incendi connessi alla particolare attività, sulle precauzioni da osservare per evitare l'insorgere di un incendio e le procedure da attuare in caso di incendio. Tali controlli, verifiche o interventi di menutenzione, informazione o formazione del personale vanno annotati in apposito registro che deve essere reso disponibile al fine dei controlli del Comando.
• Non è qui il caso di soffermarci sulla documentazione tecnica occorrente, ma è sufficiente segnalare che di essa documentazione deve necessariamente far parte:
a) la descrizione delle condizioni ambientali e delle vie di fuga;
b) i relativi elaborati grafici, in uno a quelli relativi al verso di apertura delle porte, i corridoi, i vani scala, gli ascensori;
c) devono altresì indicarsi i criteri per la gestione delle emergenze.
A questo punto abbiamo sufficienti elementi per completare la notra analisi: il punto da cui dobbiamo partire è la tutela della vita umana e della incolumità dei lavoratori, nel caso in questione la tutela della vita umana degli occupanti lo stabile condominiale. L'organizzazione di misure e di un vero e proprio piano antincendio resi obbligatori dal legislatore, pone in secondo piano altri interessi che con essa esigenza abbiano a venire in contrasto. Infatti, quando il legislatore pone a carico dell'amministratore del condominio l'obbligo del certificato prevenzione incendi, non fa alcuna differenza tra beni "uti singuli" o beni in comune. Per cui se si dovesse verificare il caso in cui l'interesse di un condòmino avesse a scontrarsi con l'interesse generale riconosciuto, come nel caso "de quo", prevalente, quest'ultimo non potrebbe che ad esso soggiacere.
Da ciò la considerazione che negli edifici condominiali le vie di fuga (lo stesso legislatore usa il termine al plurale) non possono che essere identificate con quella ordinaria di entrata, ma anche con quella del terrazzo di copertura. Infatti, può anche accadere che le scale vengano rese impraticabili dallo scoppio di un incendio a un piano intermedio, per cui la sola via d'uscita che rimane è quella attraverso il terrazzo del fabbricato. Per cui l'amministratore dello stabile, nel presentare il piano antincendio, non potrà fare a meno di indicare tale via di fuga. Conforme, tra l'altro, anche all'obbligo di dotare le porte caposcala di maniglione antipanico. Tutto ciò corrisponde a quanto previsto dal D.M. 1° marzo 1998, laddove impone:
1) l'individuazione di un percorso d'esodo;
2) la protezione delle vie d'uscita;
3) la realizzazione di ulteriori percorsi di esodo e d'uscita;
4) l'installazione di un'ulteriore segnaletica;
5) il potenziamento dell'illuminazione d'emergenza;
6) l'applicazione di misure specifiche per disabili;
7) l'incremento del personale addetto alla gestione e all'attuazione delle misure di evacuazione;
8) la limitazione all'affollamento.
Predisporre tutto ciò nei condomini è non solo auspicabile, ma obbligatorio, perché ogni misura in più potrà salvare una vita umana.
La risposta all'ipotesi descritta nel titolo ora risulta consequenziale: ogni e qualsiasi manufatto, costruzione o altro venga a mutare lo stato dei luoghi rendendo inaccessibile il terrazzo di copertura, in maniera da impedire in caso di incendio di adoperare quella strada come via di fuga, contrasta con detta normativa antincendio, anche se di proprietà di uno solo dei condomini.
Sarà l'amministratore dello stabile, per tutelare il rispetto di tale ultima proprietà privata a determinare le persone che avranno il possesso delle chiavi di accesso e che verranno indicate come responsabili in caso di incendio, i quali prontamente provvederanno ad aprire dette vie secondo un piano di fuga precedentemente stabilito. Di tutto ciò potrà rendersi edotto il proprietario del lastrico solare che nulla potrà opporre al riguardo.
Di tanto vi è necessità e non appare possibile alcuna altra scelta discrezionale se non nei casi ove possa approntarsi altra via di fuga, di più facile accesso, in maniera da contemperare l'interesse pubblico con quello privato senza imporre alcunché a quest'ultimo.