TUBAZIONI DEL RISCALDAMENTO. GLI ONERI DI MANUTENZIONE

D. — Premessa. Esistono due edifici, di mille millesimi ciascuno, aventi in comune un cortile e relativa rete fognaria. In uno dei due, l'edificio "A", esiste un'entità immobiliare accatastata quale proprietà comune dei condomini dei due edifici e come tale ad essi attibuita in 2.000  millesimi. In tale unità immobiliare è ubicata la centrale termica comune, dalla quale si dipartono le tubazioni afferenti il riscaldamento ad ambedue gli edifici, attraversando il sottosuolo del cortile per fornirlo al secondo edificio "B".

Quesito. Le tubazioni che, dipartendosi dalla centrale termica di proprietà comune ex art. 1117 c.c., recano il fluido riscaldante dall'edificio "A" all'edificio "servito", il "B", attraversando il sottosuolo del cortile comune, sono da considerarsi anch'esse di proprietà comune fra i due edifici almeno "fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini", come recita testualmente il 1117 c.c., oppure esse si debbono considerare di proprietà esclusiva del condominio "servito" dal punto-valvole di intercettazione posta a valle della caldaia e quindi con relativo onere di manutenzione delle tubazioni sotterranee a carico dei condomini di tale edificio?

risponde il geom. Giuseppe Burcheri:

R. — La presunzione di comproprietà delle parti dell'edificio, in quanto destinate all'uso ed al godimento comune, è da ritenere applicabile per analogia alle parti che siano permanentemente oggetto di uso e godimento comuni tra edifici limitrofi ed autonomi (Cass. Civ. 18.12.1973, n° 3440). La presuntio iuris di comproprietà prevista dall'articolo 1117 c.c. è fondata sul presupposto che la cosa o l'opera siano destinate o servano - per struttura e funzione  nel complesso dell’edificio o di un gruppo di piani o porzioni di piani - all'uso comune.

Nell'edificio condominiale, l'impianto di riscaldamento centrale ed i locali ad esso destinati costituiscono un complesso unitario indivisibile (Cass. Civ., 26.06.1976, n° 2419). La manutenzione delle tubazioni in oggetto deve pertanto intendersi di pertinenza comune tra i due edifici.