Due importanti massime in materia di aree condominiali atipiche

Cortili comuni, ma non solo

Il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare luce e aria agli ambienti circostanti. Ma avuto riguardo all'ampia portata delle parole e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'articolo 1117 c.c. vanno ritenuti comuni a norma della suddetta disposizione.
l diritto di condominio sulle parti comuni dell'edificio ha il suo fondamento nel fatto che tali parti siano necessarie per l'esistenza ovvero che siano permanentemente destinate all'uso o al godimento comune (nella specie spazio esterno al fabbricato assimilato al cortile). Di tali parti l'articolo 1117 c.c. fa un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa. La disposizione può essere superata se la cosa, per obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno in questi casi il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità nacessaria, giacché la destinazione particolare del bene vince l'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario. Ma principalmente la norma può essere derogata dal titolo, vale a dire da un atto di autonomia privata che, espressamente, disponga un diverso regime delle parti di uso comune.

Il  commento

Ai sensi dell'art. 1117 c.c., il cortile è oggetto di proprietà comune, se il contrario non risulta dal titolo. La presunzione di comproprietà del cortile, ubicato fra diversi fabbricati, ovvero nell'ambito di un unico edificio condominiale, trova il suo fondamento nella funzione principale del cortile medesimo, che è quella di fornire aria e luce alle unità immobiliari circostanti, e non già nella destinazione consistente nel consentire l'accesso a tali unità. Dunque la presunzione di comproprietà sussiste anche nel caso in cui l'ubicazione del cortile rispetto alle diverse unità immobiliari sia tale da consentire l'accesso solo ad alcuni condòmini e non a tutti. Al fine di vincere la suddetta presunzione è necessaria la sussistenza di un titolo contrario, così come sancito dall'art. 1117 c.c. (Cass. 3-9-1976, n. 3085). D'altro canto, secondo un orientamento giurisprudenziale, la comproprietà del cortile viene meno non solo quando vi sia un titolo idoneo, ma anche quando risulti che il cortile, per le sue caratteristiche oggettive, sia destinato a servire in modo esclusivo all'uso e al godimento di una parte soltanto del fabbricato (Cass. 18-05-1967, n. 1052).
Stante la fondamentale funzione lucifera e di aerazione del cortile, la giurisprudenza ha precisato che lo spazio aereo sovrastante il cortile stesso non può essere occupato dai singoli condòmini qualora la naturale destinazione dell'area comune ne risulti compromessa (Trib. Milano 18.11.1996, n. 11127).

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