I CONTATORI DI CALORE NELLA CASA DI CAMPAGNA

Abbiamo approvato nell'assemblea (>640 mill.) del mio condominio della casa di campagna l'installazione dei contatori di calore in quanto uno dei condomini aveva manifestato l'esigenza dell'impianto di riscaldamento a regime "pieno" per tutto il periodo invernale appellandosi anche al sindaco. Preciso che la palazzina è occupata da tutti gli altri condomini solo nel periodo delle feste e prima dell'arrivo di quest'ultimo la situazione di "marcia ridotta" era accettata da tutti. Sostenuto da una dichiarazione "firmata" dall'Associazione piccoli proprietari case di Savona, ha minacciato di impugnare la delibera in quanto il regolamento contrattuale della palazzina ha già al suo interno la tabella millesimale per la ripartizione delle spese di riscaldamento. Che opinione riuscite a esprimere in merito ? Il colmo è che lo stesso individuo in più occasioni ha contestato il regolamento contrattuale perché in contrasto con il codice civile.

risponde l'Avvocato
RODOLFO CUSANO

Nella domanda posta dal lettore si rappresenta il caso in cui l'assemblea condominiale abbia approvato (640 mill.) l'installazione dei contatori di calore, in presenza di un regolamento contrattuale che già al suo interno prevede il riparto delle spese per il riscaldamento con apposita tabella millesimale. In primo luogo è opportuno chiarire che una cosa è l'approvazione dell'installazione dei contatori di calore, e altra cosa èinvece la modifica del criterio di riparto delle spese. Invero, nella fattispecie così come rappresentata appare che l'assemblea abbia deliberato solo l'installazione e non anche la modifica del criterio di riparto per cui, trattandosi di una mera spesa, la relativa delibera non si presta ad essere impugnata. Se, invece, come appare dal quesito del lettore, si è anche provveduto alla modifica del criterio (ma questo non è detto, né può essere sottinteso ma va esplicitamente approvato con delibera) di riparto delle spese, allora la soluzione è la seguente: il combinato disposto di cui agli artt. 1123 e 1137 c.c., pur prevedendo che l'assemblea possa derogare ai criteri di riparto normativamente previsti (legge o regolamento) e che detta delibera sia obbligatoria per tutti i condomini, nel caso di regolamenti contrattuali (come nel caso in questione) RICHIEDE LA TOTALITÀ dei partecipanti al condominio. Da ciò l'assoluta nullità della delibera se essa ha modificato il criterio di riparto delle spese fondandolo sull'effettivo consumo rilevato attraverso i contatori e non sulle tabelle (criterio dell'uso potenziale).