REGOLAMENTI DI CONDOMINIO: LIMITI AI POTERI DELLE MAGGIORANZE

A seconda della sua origine contrattuale o assembleare

a cura dell'Avv. Paolo Ribero

Talvolta il regolamento di condominio contiene norme che impongono divieti ai singoli condomini (ad esempio divieto di destinazione, modifiche finestre, applicazioni tende sui balconi, ecc.). Ci si chiede se tali norme siano valide e quali siano le sanzioni in cui incorrano i condomini che le violino. Sul punto giova ricordare che l'art. 1138 u.c., c.c. dispone che le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti d'acquisto e dalle convenzioni. La dottrina e la giurisprudenza prevalente ritengono che tali divieti possono vincolare i condomini solo se contenuti in un regolamento condominiale di natura cosiddetta contrattuale, e cioé o approvato da tutti i condomini o predisposto dal costruttore o dall'originario unico proprietario dell'intero edificio; nonché accettato dagli acquirenti degli appartamenti mediante un richiamo espresso nei singoli atti di acquisto. Invece, nel caso in cui il regolamento sia "assembleare", cioé predisposto e deliberato dai condomini a maggioranza in assemblea, viene esclusa la legittimità di tali divieti. La suprema Corte ha più volte affermato che tali norme, infatti, hanno carattere convenzionale e, se non approvate all'unanimità, devono considerarsi nulle perché eccedenti i limiti dei poteri assembleari (Cass. 12/5/94 n. 4632, Cass. 4/12/93 n. 12028, Cass. 1/6/93 n. 6100. È stato, pertanto, stabilito che il regolamento assembleare non è idoneo a menomare i diritti dei singoli condomini sulle proprietà esclusive (Cass. 9/7/94 n. 6501). Per dovere di completezza, è opportuno segnalare che vi sono state pronunce della giurisprudenza di merito e di legittimità (da ultima Cass. 3/3/98 n. 8731) che discostandosi dall'orientamento prevalente, hanno ritenuto legittima e vincolante la norma del regolamento condominiale "assembleare" contenente divieti per i condomini. Si osserva, però, che tale ultima posizione non può essere condivisibile; infatti il condomino, al momento dell'acquisto dell'immobile, deve essere a conoscenza delle regole di convivenza condominiale e non può essere assoggettato a vincoli non previsti: non pare equo che la maggioranza assembleare possa limitargli l'uso della cosa propria (si pensi ad esempio a un medico che, dopo aver acquistato un appartamento per adibirlo ad ambulatorio, si veda impedire tale utilizzazione da una delibera assembleare approvata a maggioranza dopo l'acquisto).