IL CONDOMINIO APPARENTE NON ESISTE PIÙ

a cura dell'Avv. Rodolfo Cusano
presidente ALAC - Campania

Come già risulta evidente dal titolo, tutte le discussioni avutesi, nel corso degli anni intorno alla figura del condomino apparente non hanno più scopo di essere. La giurisprudenza degli ultimi anni ha infatti più volte affermato che il condomino apparente non esiste. Ma andiamo con ordine.

Posizione del problema

Nel condominio, pur esistendo (senza alcuna imposizione normativa) il registro dei condomini, l'amministratore è informato delle generalità e dell'indirizzo ove abitano i vari partecipanti al condominio in maniera alquanto informale. Il tutto è lasciato alla diligenza dell'amministratore uscente che può trasmettere anche elenchi vecchi di anni e mai aggiornati. Non solo, ma può anche accadere che l'elenco dei condomini sia stato redatto in maniera approssimativa e senza l'ausilio di quei criteri posti dalla dottrina per identificare il vero condomino. Basti pensare ad esempio a tutta la casistica relativa: o all'acquisto dell'immobile in comunione dei beni da parte di due coniugi, di due fratelli, di due conoscenti, ovvero pervenuto in comunione in virtù di successione ereditaria. Dove tutti i partecipanti alla comunione vanno considerati comproprietari, con parità di diritti ma anche di obblighi; o all'acquisto di un immobile dove la proprietà è divisa tra nudo proprietario ed usufruttuario. Per cui al primo spettano diritti ed obblighi che riguardano la straordinaria manutenzione ed al secondo quelli relativa all'ordinaria. Eppure i rapporti tra l'amministratore ed i condomini sono molteplici e diversi: convocazione assembleare, riscossione dei contributi, ecc., e il codice civile prevede, in caso di errore per il mancato recapito dell'avviso di convocazione, addirittura la nullità della stessa assemblea. Da ciò l'onere, per via delle conseguenze previste dal dettato normativo, di avere un aggiornato e preciso elenco dei partecipanti al condominio. Ma, nonostante ciò, si verificavano e si verificano tuttora, molto frequentemente, casi in cui l'amministratore dopo aver dato corso all'azione esecutiva si è visto opporre al decreto ingiuntivo la c.d. "carenza di legittimazione passiva", cioè l'opponente ha eccepito di non essere affatto il proprietario dell'immobile in questione (per es. perché già alienato ad altri). Le conseguenze sono facili da immaginare: non solo perdita di tempo ma anche dànno economico per la soccombenza in giudizio, quando addirittura non si perda lo stesso diritto al credito azionato, perché nel frattempo sono trascorsi i cinque anni (periodo di prescrizione per la riscossione degli oneri condominiali). Il tutto chiaramente con effetti disastrosi nella sfera giuridica dell'amministratore che può essere chiamato a rifondere i danni arrecati ed addirittura revocato per mala gestio.

Il condomino apparente

La giurisprudenza, fino agli anni 1994 (Cass. sez. II n. 907 del 14 febb. 1981; n. 5818 del 16 nov. 1984), al fine di porre un qualche riparo alla questione, aveva ammesso la possibilità che l'amministratore si rivolgesse, in caso di richiesta di pagamento degli oneri condominiali, a colui che appariva come condomino apparente. La motivazione fornita dalla giurisprudenza era basata sulla buona fede. In pratica si ammetteva che l'amministratore del condominio potesse invocare il principio dell'apparenza del diritto, per giustificare il suo errore di terzo in buona fede, qualora avesse chiesto il pagamento della quota comune a colui che appariva come condomino, non avendo l'onere di controllare preventivamente le risultanze dei registri immobiliari. Sul punto si invocavano gli articoli 1123 - 1130 - del c.c. e 63 delle disp. di att. al c.c.. Di contro, non mancava, già in quegli anni, chi sostenesse la tesi opposta, ma, si ripete, la Cassazione, seguita dai giudici di merito, era abbastanza continua nel ritenere possibile l'esercizio della riscossione coattiva nei confronti di chi, ad esempio, partecipando alle assemblee, ovvero pagando gli oneri condominiali, avesse dato luogo all'apparenza del diritto. Senza sottacere che, questo suo convincimento, celasse anche una qualche sanzione nei confronti di colui che non aveva comunicato all'amministratore chi fosse il vero condomino e che quindi con il suo comportamento avesse ingenerato l'errore. Da ciò la creazione, per fatto giurisprudenziale, della figura del condomino apparente.

La sentenza n. 6187 della Cassazione

Con la sentenza sopra indicata, la Corte di Cassazione non ha ritenuto sussistenti, nei rapporti tra condominio e condomini le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente a esigenze di tutela dei terzi in buona fede. Laddove il terzo può ricevere tutela qualora, senza sua colpa, abbia fatto affidamento su di una determinata situazione esistente solo in apparenza ed a cui l'ordinamento ricollega quegli effetti che in realtà essa situazione non ha prodotto affatto. È questo il caso del falsus procurator dove gli obblighi assunti non riverberebbero alcun effetto nella sfera giuridica del rappresentato e che invece producono effetti nella sola sfera giuridica del falso rappresentante, in virtù della tutela che l'ordinamento accorda al terzo contraente in buona fede; ma, come si vede, il caso è diverso da quello qui esaminato. In primo luogo perché l'amministratore non è terzo, ma quale rappresentante dell'ente di gestione è parte del rapporto, di poi perché il comportamento in buona fede presuppone la non colpevolezza. Deve invece ritenersi colpevole l'amministratore che ha agito contro colui che appare come condomino e non lo è perché al creditore procedente è abbastanza agevole conoscere dell'effettività della posizione giuridica dal primo rivestita, attraverso la semplice consultazione dei registri immobiliari. La suprema Corte ha così argomentato il suo indirizzo uniforme (sent. n. 2617 del 20 marzo 1999): "trattasi di un rapporto, che risultando da una situazione obbiettiva qual'è quella delle proprietà delle varie unità immobiliari, non può essere influenzata dal comportamento di alcuno, rispetto al quale è peraltro anteriore". Per cui non può surrettiziamente crearsi un obbligo a carico di un soggetto che invece la legge pone a carico di un altro soggetto. Per completezza della fattispecie, bisogna far riferimento anche alle norme che regolano il rapporto di mandato tra l'amministratore e il condominio: laddove dovendo azionare una pretesa in giudizio, l'amministratore, che è un professionista e un mandatario, deve agire secondo la diligenza del buon padre di famiglia, da valutarsi ex art. 1710 c.c.. Per cui la mancata consultazione ed il conseguente errore sono da attribuirsi unicamente a un suo colpevole (negligente) comportamento. Per tutto ciò, si può tranquillamente concludere con il ritenere che il condomino apparente non esiste più.