CANNE FUMARIE DI PROPRIETÀ SULLA FACCIATA DEGLI STABILI

A quali condizioni sono da considerare legittime

a cura dell'Avv. Mauro Manassero

Sempre più frequente è il sorgere di controversie tra i singoli condòmini e il Condominio in relazione all'installazione di canne fumarie a servizio di ristoranti, birrerie e bar posti al piano terreno degli stabili. Tali dissidi sono spesso provocati dall'avversione dei condomini che mal sopportano l'apposizione delle canne fumarie sulla facciate degli stabili, ovvero l'inserimento di esse in condotte di varia natura; oltre a ciò, accade spesso che i condòmini si oppongano ai lavori d'installazione ritenendo in tal modo di costringere i ristoratori a trasferire le proprie attività, mal sopportate a causa dei rumori, dell'afflusso della clientela e dell'invasione dei parcheggi limitrofi agli stabili in condominio. Questo breve scritto, lungi dal voler esaurire una materia che, per normativa e pronunce, è un mare magnum, si propone di affrontare brevemente i principali binari di diritto entro i quali tali opere devono e possono essere edificate.

Diritti del singolo e diritti del Condominio

Ai sensi dell'art. 1102 Cod. Civ., il singolo partecipante al Condominio ha diritto di servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti l'uso concorrente. Sulla base di questa norma la giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, è costante nel ritenere che il singolo condòmino abbia diritto di servirsi, ad esempio, della facciata condominiale per apporvi la canna fumaria per lo smaltimento dei fumi prodotti dalle cucine dell'attività commerciale della quale è titolare; qualora l'attività sia esercitata all'interno di locali di proprietà di altro soggetto, uguale diritto spetta anche al conduttore. Esso compete a coloro che, per l'esercizio della loro attività, abbiano necessità di dotarsi di tali impianti. Istintivamente sorge l'obiezione relativa al pari uso concorrente degli altri condomini, in altre parole ci si è chiesto cosa accadrebbe se tutti i condomini di uno stesso condominio decidessero di apporre la propria canna fumaria in aderenza alla facciata condominiale. In verità qualche Pretore ha respinto l'istanza di autorizzazione all'esecuzione dell'opera proprio motivando il diniego con il ragionamento sopra esposto ma, in tali casi, è facile obiettare che l'attività di ristorazione necessita di tali impianti in ossequio alle norme d'igiene stabilite dal legislatore; mentre un pari obbligo non è ipotizzabile in capo ai condomini proprietari di unità abitative che, anzi, non possono dotarsi di forni a legna che richiedano lo smaltimento dei fumi prodotti. Pur riconoscendo in via generale il diritto all'installazione della canna fumaria, la Corte di Cassazione ha tracciato, con numerose pronunce, una complessa mappa di situazioni nelle quali l'opera è ritenuta legittima oppure no e, inoltre, ha pure dettato una serie di condizioni che devono essere rispettate affinché l'impianto non sia dannoso, pericoloso o lesivo di diritti altrui.

Apposizione al muro condominiale

Occorre distinguere le diverse parti del condominio ove la canna fumaria può essere installata: Inserimento nel lastrico solare. Ove la canna fumaria abbia il suo sbocco sul lastrico solare, che ai sensi dell'art. 1117 Cod. Civ. è parte comune, occorre che essa sia posta in posizione marginale rispetto all'estensione del piano di calpestio e che, pertanto, ne occupi una zona periferica e limitata, sì da non alterare la destinazione del bene comune e da non impedire il calpestìo da parte degli altri condomini (2774/92). Qualora, invece, essa sia posta in guisa da limitare l'utilizzo del lastrico, sarà da ritenersi illegittima a causa dell'occupazione e dell'utilizzazione non consentita dall'art 1102, ciò proprio per la limitazione dei diritti concorrenti. Infatti, così facendo, il singolo condomino avrà attratto nella sua disponibilità esclusiva una parte del bene comune impedendo agli altri di servirsene (4201/87). Inserimento e appoggio al muro comune. La Suprema Corte ha stabilito, con pronunce coerenti e costanti, che l'inserimento della canna fumaria nel muro comune, oppure in appoggio ad esso, è legittima in quanto rientrante nella previsione dell'art. 1102 Cod. Civ., fatto salvo il rispetto di alcune condizioni. In primo luogo, occorrerà il rispetto delle norme sulle distanze legali: in particolare la canna fumaria dovrà esser posta a non meno di cm. 75 dal più vicino lato delle finestre o dei balconi attigui (724/95); oltre a ciò, essa dovrà essere posta in guisa da non escludere o ridurre la possibilità di affaccio e di veduta dagli stessi, altrimenti si lederebbe il diritto del condomino proprietario della finestra o del balcone. Occorrerà, ovviamente, che l'opera edificanda non sia tale da modificare la consistenza del muro, oppure minare la stabilità dell'edificio e, oltre a ciò, che essa non vada a comprometterne l'unità e l'armonia architettoniche. A tal proposito sarà conveniente che essa sia posta sulla facciata prospiciente il cortile; infatti, il lato sulla pubblica via è, normalmente, sottoposto a maggior tutela proprio per l'insieme di linee, l'alternanza di spazi pieni e vuoti, e le varie soluzioni architettoniche che conferiscono allo stabile un aspetto armonioso. In tal caso, l'apposizione della canna fumaria si risolverebbe in un deturpamento dell'aspetto del condominio con inevitabili riflessi anche sul valore commerciale delle singole unità immobiliari e, conseguentemente, l'opera sarebbe ritenuta illegittima. Quindi, ove essa sia posta almeno a cm. 75 dalle finestre e dai balconi, sia tale (anche per dimensioni) da non impedire la visuale che da essi si gode, sia posta sulla facciata prospiciente il cortile, non potrà che essere considerata legittima da un eventuale giudice che dovesse affrontare il caso.

Concessione edilizia

Sotto l'aspetto amministrativo, occorre tener presente che le opere di cui si tratta sono sottoposte alla normativa dettata per le opere edili in generale e, quindi, sarà necessario il deposito della Dichiarazione d'inizio lavori presso l'Ufficio Edilizia Privata del Comune competente territorialmente e, conseguentemente, attendere i venti giorni di rito per poter iniziare l'esecuzione dell'opera. A tal proposito è assai importante rilevare che, normalmente, l'Ufficio competente chiede anche il consenso dei condomini o, in alternativa, il nulla-osta dell'amministratore dello stabile. Sul punto è necessaria una breve riflessione. In primo luogo, la giurisprudenza di legittimità è costante nel ritenere nulle le delibere di condominio che impediscono l'esercizio del diritto di apposizione, a condizione che siano presenti le condizioni viste in precedenza (distanze - affaccio - armonia architettonica - stabilità). In secondo luogo, e ciò pone al riparo dall'opposizione dei condomini, il Consiglio di Stato (699/1997) ha deciso per l'illegittimità della richiesta avanzata dal Comune di Milano, il quale chiedeva, appunto, l'assenso degli altri condomini; infatti, l'Ente territoriale è competente a conoscere solamente della regolarità amministrativa ed edilizia dell'opera e non è tenuto a sincerarsi dei rapporti tra i privati cittadini in quanto questi attengono al diritto privato e non al diritto pubblico. Ove, poi, il Comune non dovesse accogliere il D.I.A. proprio per la mancanza dell'assenso del Condominio o del suo amministratore, non resterà che rivolgersi al Tribunale Amministrativo Regionale che, conformandosi alla decisione del Consiglio di Stato, dovrà rivedere le proprie posizioni e desistere dalla richiesta illegittima.