PARLIAMO DI COMPENSO
DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO

di Paolo Ribero e Gian Vincenzo Tortorici

Un lavoro autonomo che presenta vari aspetti di natura legale

La professione dell'amministratore di condominio è sicuramente un lavoro autonomo che presenta differenti aspetti, considerata la peculiarità delle prestazioni che devono essere offerte. L'amministratore di condominio infatti, sempre più oggi, riveste la figura di colui che deve conservare, se non addirittura incrementare, il patrimonio a lui affidati dai condomini.
Deve quindi avere una conoscenza, seppur non particolarmente approfondita, di diverse branche del sapere umano, dal diritto alla scienza delle costruzioni e all'impiantistica. Il legislatore sempre più ha individuato nell'amministratore di condominio colui che per le sue capacità può garantire il Governo in merito ai controlli che egli può effettuare.
Del resto, considerato che lo Stato ha fallito negli accertamenti e nelle verifiche che gli stessi Ispettori statali devono effettuare, a tutti i livelli, ha demandato i controlli di un privato a un altro privato. Così, ad esempio, il decreto legislativo n. 494/96 impone all'amministratore il controllo sulla sicurezza del lavoro inerente agli operai, dipendenti da imprese, che effettuano la manutenzione allo stabile in condominio, e la legge 449/97 dichiara il condominio sostituto d'imposta che quindi deve effettuare le ritenute d'acconto sulle stesse prestazioni dell'amministratore, nonché impone all'amministratore di tenere tutta la documentazione fiscale a disposizione dell'Amministrazione Finanziaria.
Anche gli Enti locali non si dimenticano dell'amministratore, e con ordinanze sindacali dispongono come nell'atrio di accesso al condominio debba essere indicato espressamente il nominativo dell'amministratore cui rivolgersi in caso di necessità. Del resto l'amministratore, quale mandatario dell'assemblea condominiale può prestare la sua attività anche in forma gratuita in quanto il mandato si presume oneroso, ai sensi dell'art. 1709 c.c., e quindi non è obbligatorio che l'attività del mandatario sia retribuita.
Considerate sempre le maggiori incombenze che fanno capo all'amministratore di condominio, questi sempre più richiede un compenso adeguato alle prestazioni erogate. D'altra parte ancora oggi l'amministratore di condominio non ha, non esistendo un albo, un collegio o un ordine, un riconoscimento giuridico ufficiale e quindi chiunque, allo stato attuale, può svolgere tale attività professionale.
Si possono quindi individuare due categorie di amministratori:

a) coloro che lo svolgono professionalmente;
b) coloro che lo svolgono saltuariamente, magari per amministrare il condominio in cui abitano.

Coloro che svolgono l'attività di amministratore di condominio in qualità di professionista devono essere iscritti all'Ufficio I.V.A., chiedere l'apposita partita e devono poi provvedere a rimettere fattura per ogni compenso percepito, sottoponendo dal 01/01/1998 il loro compenso a ritenuta di acconto del 20%, nonché denunciare il reddito così percepito nel quadro L del modello unico istituito con la dichiarazione dei redditi, proprio nel 1998.
Tali soggetti devono essere poi iscritti all'INPS e devono corrispondere la quota del 10% quale contributo previdenziale; di tale quota il 4% può essere addebitato al singolo condominio. Vi sono poi coloro che svolgono l'attività di amministratore in modo del tutto sporadico e saltuario o perché pensionati o perché dipendenti, e hanno comunque tempo da dedicare a questa attività; in questo caso gli amministratori normalmente gestiscono soltanto uno o due condomini.
Per costoro non è obbligatoria l'iscrizione all'Ufficio I.V.A. e all'INPS prestando semplicemente un'attività di collaborazione non continuativa. Devono in ogni caso sottoporre il loro onorario alla ritenuta d'acconto del 20%, e se il loro compenso globale annuo non super l'importo di Lit. 15.900.000=, reddito a scaglione su cui grava un'aliquota d'imposta del 20%, non devoo neppure, indicando pur sempre nel quadro L il loro reddito, corrispondere il conguaglio a saldo delle imposte dovute.