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la norma si applica in caso di rinuncia al riscaldamento DIRITTI DEI PARTECIPANTI SULLE COSE COMUNI e gli ÒUsi civiciÓ possono essere applicati a cura dell'Avv. Mauro Manassero
Continuiamo l'esame sistematico
delle disposizioni civilistiche in materia di condominio degli edifici.
Nel commento dell'art 1118, "Diritti dei partecipanti sulle cose
comuni", l'avv. Manassero, oltre a chiarire la portata della disposizione
nel suo significato letterale e finalistico, si è soffermato,
in conclusione, su un profilo applicativo di notevole rilievo nella
vita di condominio, vale a dire il caso della rinuncia al servizio
di riscaldamento centralizzato da parte di un singolo condomino. Il primo comma Il primo comma stabilisce il principio per il quale i beni comuni costituenti il condominio (ovvero quelli indicati all'art. 1117 Cod. Civ.) sono oggetto di comproprietà pro indiviso in capo a tutti i condomini. Il diritto di proprietà spettante ad ognuno di essi è stabilito in proporzione al valore del piano, o della porzione di esso, che gli appartiene; in altre parole la comproprietà sui beni comuni (cortile, impianti, locali condominiali, etc.) è proporzionata ai millesimi di proprietà che spettano ad ognuno dei condòmini. Tale comproprietà non può essere divisa (art. 1119) e, pertanto, non è possibile determinare quale porzione del bene comune appartenga ad un condomino piuttosto che ad un altro (cosiddetta proprietà pro indiviso). L'ultima parte del primo comma della norma in esame prevede la possibilità che tale disposizione sia derogata; ciò può avvenire solamente ove la diversa pattuizione sia contenuta per espresso nel Regolamento condominiale, oppure sia contenuta in una delibera assembleare assunta all'unanimità dai condòmini, debitamente e formalmente annotata nel regolamento predetto. In via generale, tra i poteri dei condòmini riuniti in assemblea rientra anche la possibilità di disporre del bene comune assumendo all'uopo delibere, le cui maggioranze variano a seconda del contenuto, ordinario o straordinario, della decisione. Così i condòmini, con la maggioranza semplice, potranno deliberare, ad esempio, di concedere in locazione i locali della portineria (che, salvo contrarie disposizioni contenute nel Regolamento, si presume comune), oppure potranno deliberare di abolire il servizio comune del riscaldamento per dotarsi ognuno di impianto autonomo. In questo caso, la maggioranza necessaria sarà quella assoluta data la straordinarietà dell'intervento. Altro principio generale è quello per il quale, nei rapporti di condominio, il singolo condomino non può cedere, locare o, comunque, spogliarsi del diritto che gli spetta sulle cose comuni senza, contestualmente, fare altrettanto del suo diritto sul piano, o sulla porzione di esso, di sua esclusiva proprietà. D’altro canto egli non potrà cedere il suo diritto di proprietà esclusivo senza cedere contestualmente anche gli inerenti diritti sulle cose comuni, proporzionati, come abbiamo visto, al suo diritto di proprietà. Ne deriva che, ad esempio, il conduttore di un alloggio locato subentra nell'esercizio dei diritti sulle cose comuni ricevendo il relativo titolo contestualmente, ed implicitamente, insieme all'alloggio che conduce in locazione. Nel caso specifico, occorre precisare che il diritto del conduttore è un diritto mediato; in altre parole, il titolare del diritto sulle cose comuni (e quindi colui che può azionare tale diritto anche in via giudiziale) è, comunque, solo il proprietario che, a sua volta, deve garantire l'esercizio del diritto al suo conduttore. Per fare un breve esempio, qualora all'inquilino sia impedito di usare legittimamente il cortile del condominio, egli dovrà chiedere tutela al proprietario che, a sua volta, dovrà pretendere che il condominio consenta all'inquilino il pacifico uso del cortile; in difetto, il proprietario dovrà risarcire il danno all'inquilino, ed il condominio dovrà risarcire al proprietario il danno che egli ha subito (ovvero il risarcimento che questi ha corrisposto all'inquilino). Il secondo comma Il secondo comma della disposizione in esame stabilisce che il condomino non può, rinunziando al diritto sulla cosa comune, sottrarsi al contributo condominiale per il mantenimento e la conservazione della stessa. In dottrina si trovano diverse opinioni circa il contenuto e la portata di questa disposizione; tuttavia, in linea di principio, è prevalente la teoria per la quale non è possibile la rinunzia al diritto di comproprietà. Quindi, il singolo condomino, ove la natura e la funzione del bene oggetto della comproprietà lo consentano, potrà rinunciare al godimento del servizio riferito a quel bene comune, liberandosi così dall'obbligo di sostenere i costi d'esercizio del servizio, ma non potrà rinunciare alla quota di comproprietà, restando quindi vincolato alla quota a lui spettante dei costi di mantenimento del bene. I casi di rinuncia possono avere ad oggetto, quindi, l'uso dell'ascensore e di particolari servizi condominiali (piscine, tennis, palestre) ma, normalmente, in tali casi è richiesto al condomino di versare un contributo qualora intenda godere del servizio; sicuramente, l'esempio più frequente riguarda il riscaldamento. Il riscaldamento La giurisprudenza è solidamente orientata nell'ammettere l'ipotesi che il condomino rinunci al godimento del servizio del riscaldamento (al calore), ma a condizione che colui che rinuncia al servizio, dimostri l'effettiva riduzione dei costi d'esercizio che gravano sugli altri condomini (Cass. Civ. 129/99); in buona sostanza, i giudici chiedono di dimostrare nei fatti che la non partecipazione alle spese "ordinarie" del riscaldamento abbia fondamento in una effettiva minor spesa d'esercizio del condominio. Ove la prova sia data, il condomino non godrà del servizio e, conseguentemente, non parteciperà a parte delle "spese ordinarie"; tuttavia, sarà comunque tenuto a partecipare a quelle "straordinarie", cioè a quelle necessarie per la manutenzione degli impianti, poiché queste spese sono destinate a conservare l'efficienza dell'impianto. Sempre nello stesso ambito rientra anche l'ipotesi del condomino che, non utilizzando il proprio alloggio per un periodo di tempo sufficientemente lungo, chieda la riduzione del contributo al servizio del riscaldamento; si tratterà, quindi, di una rinuncia temporanea al godimento. In tali casi, la riduzione del contributo per la quota relativa al solo godimento del servizio (in pratica, una parte delle spese ordinarie) può essere concessa dall'assemblea dei condomini a seguito di richiesta esplicita, meglio se inoltrata a mezzo raccomandata a.r.. La riduzione è determinata sulla scorta delle disposizioni contenute nel Regolamento o, in assenza, sulla base della Raccolta degli Usi Civici depositati presso la Camera di Commercio competente in via territoriale. Il Regolamento può ad essi derogare solamente prevedendo una soluzione più vantaggiosa per il condomino che chieda la riduzione. Gli usi depositati presso la C.C.I.A.A. di Torino prevedono la riduzione nella misura del 40% annuo; la residua quota è comunque dovuta, appunto, in virtù della comproprietà dell'impianto comune. Per ottenere la riduzione, il condomino dovrà, oltre ad attivarsi nella richiesta ed eventualmente a procurarsi copia degli usi civici in vigore nella provincia ove si trova l'immobile, dare prova certa, e verificabile, che l'alloggio sia effettivamente inutilizzato e che le valvole degli elementi irradianti siano chiuse e, talvolta, sigillate.
ecco il testo 1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni — Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione.
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