RESTAURO DELLE RINGHIERE. A CHI TOCCA LA SPESA?

D. — Abito in un condominio di 9 piani; tre di essi hanno i balconi con vetri alti un metro e larghi 60 cm, dando l'impressione che vi siano tante finestrelle. I vetri sono sostenuti, lateralmente, tra un tramezzo e l'altro, da due bacchettine di ferro, mentre la parte inferiore di essi poggia su ferro a "L" della ringhiera sulla quale è avvitata un'altra bacchettina uguale a quelle laterali.
Si dà il caso che la mia terrazza-balcone, lunga una ventina di metri, sia una di quelle tre di cui sopra. Essa è quasi priva di vernice (in alcuni punti affiora l'antiruggine) deterioratasi col tempo (ma anche le ringhiere degli altri condomini sono circa nelle stesse condizioni delle mie). Inoltre parte del paramano e qualche piantone di sostegno della ringhiera sono anch'essi corrosi dalla ruggine; ciò è causato dalla precaria manutenzione che non si fa da almeno una dozzina di anni.
In occasione di un'assemblea condominiale, avvenuta nei prime mesi del 99, era stata messa all'ordine del giorno la riverniciatura totale delle ringhiere condominiali, nonché il rifacimento di tutte quelle parti corrose, approfittando delle agevolazioni fiscali in atto. Spesa prevista 40-45 milioni di lire. Fatta eccezione di 2-3 condomini dei 20 che compongono il condominio, tutti gli altri non hanno voluto approvare la spesa per cui le ringhiere, i piantoni ed i paramano continuano a marcire.

Poiché i condòmini dissenzienti non si rendono conto o non vogliono rendersi conto che la situazione peggiorerà sempre più, principalmente per le ringhiere dei 3 piani di cui si è detto, gli altri condòmini consenzienti sentono la necessità di ripristinare le proprie ringhiere, per cui chiederanno all'amministratore di indire una nuova assemblea e reiterare nell'ordine del giorno l'urgenza dei lavori di cui trattasi, nella speranza che si raggiunga la maggioranza per deliberare l'approvazione della spesa, il che è molto improbabile conoscendo la loro indolenza. Tanto premesso, nel caso in cui i condòmini dissenzienti non dessero la loro approvazione (com'è prevedibile) chiedo:

1° come possono agire i condòmini che invece chiedono di fare i lavori?

2° se, malauguratamente, un vetro si staccasse dal suo alloggiamento, a quali responsabilità andrebbe incontro il singolo condomino dalla cui ringhiera il vetro si è staccato? Come può costui cautelarsi? E' sufficiente avvisare l'amministratore con lettera raccomandata di come stanno le cose e dei provvedimenti che intende prendere o è opportuno avvisare anche il Comune, nella speranza che quest'ultimo emetta apposita ordinanza obbligando il condominio a eseguire i lavori che si rendono indispensabili?

Approfitto dell'occasione per chiedere quale interpretazione danno i vostri legali alla sentenza del tribunale di Torino n. 6299/1995, riportata nella rubrica "Saper spendere" della Stampa del 23 u.s., citata a proposito della spesa per la riparazione delle ringhiere dei balconi condominiali. Se per ipotesi un solo condomino (io, per esempio) decidesse di fare i lavori di cui trattasi, limitatamente alla propria ringhiera, tutti i condòmini dissenzienti devono partecipare alla spesa, come sembrerebbe secondo l'opinione  espressa nell'articolo?

risponde il l'Avv.
Paolo Ribero

R. — Per rispondere al quesito in oggetto bisogna premettere che al riguardo la giurisprudenza non è concorde: infatti se è vero che esiste una corrente largamente maggioritaria la quale riconosce la parte esterna della ringhiera dei balconi quale parte dell'edificio (oltre alle sentenze già indicate nel testo del parere, vedi Cass. Sez. II, 30/08/1994 n. 7603; Appello Salerno 16/03/1992; Cass. Sez. II, 28/11/1992 n. 12792), esistono anche pronunce della Suprema Corte che riconoscono come esclusivo il diritto di proprietà in merito a tali parti e conseguentemente attribuiscono al singolo proprietario il carico delle spese relative (Cass. Sez. II, 07/09/1996 n. 8159; Cass. Sez. II 23/06/1995 n. 7148).
Come premesso, però, la tendenza attuale è quella di considerare comuni le parti esterne della facciata dell'immobile (compresa quindi l'esposizione esterna della balaustra dei balconi) e di proprietà esclusiva la parte interna (in cui rientra il calpestio dei balconi, la parte interna della ringhiera, ecc).
Da ciò consegue che se dovessero essere effettuati dei lavori di manutenzione delle parti comuni la ripartizione delle spese opererebbe nei confronti di tutti i condòmini.
Però, qualora la maggioranza dei condòmini non ritenga di deliberare in assemblea il compimento di lavori sulle parti comuni, e la minoranza li ritenga invece indifferibili, quest'ultima, per poterli iniziare dovrà o ricorrere all'Autorità Giudiziaria, chiedendo al giudice, eventualmente a mezzo di ricorso ex art. 700 c.p.c. (provvedimento d'urgenza), di autorizzare formalmente la realizzazione di detti lavori; oppure, trattandosi di spese urgenti, potrà realizzarli a proprie spese e, una volta eseguiti, richiedere anche a tutti gli altri il pagamento della rispettiva quota (art. 1134 c.c.).
E, naturalmente, ogni condomino avrà il diritto di far presente al Comune la condizione oggettiva dello stabile, eventualmente sollecitando una ordinanza che disponga l'esecuzione dei lavori necessari; va da sè che, se intervenisse una ordinanza di tal fatta, l'amministratore dovrebbe immediatamente provvedere a dare inizio ai lavori prescindendo da qualsiasi volontà assembleare.
Escludendo, però, le ipotesi di ordinanza comunale e di provvedimento del giudice, l'amministratore, pur informato delle precarie condizioni dell'immobile, non potrà disporre l'esecuzione dei lavori in contrasto con il volere dell'assemblea, a meno che l'immobile in oggetto non versi in condizioni tali da minacciare rovina (art. 677 c.p., I co.) o da recare pericolo per le persone (art. 677 c.p., III co.), poiché in questo caso vi dovrebbe immediatamente provvedere, pena la solidale responsabilità di carattere penale con i condòmini proprietari.
Per quanto riguarda i proprietari delle parti esclusive, non vi è dubbio che essi risulterebbero  responsabili penalmente e civilmente  per i danni arrecati dalle parti medesime, avendo un obbligo di provvedere in proprio per la sicurezza di esse.
Peraltro, nel caso di danno arrecato da rovina di edificio si verrebbe a costituire una responsabilità civile gravante su tutti i condòmini; ragion per cui un ipotetico danneggiato sarebbe legittimato a instaurare una causa (civile) di risarcimento nei confronti dell'intero condominio; se poi il danno risultasse conseguente alla rovina o al distacco di cosa comune (e non di esclusiva proprietà di un singolo condomino) ciascun condomino sarebbe gravato dalle relative spese in proporzione alla propria quota.