LE RENDITE DELL'UFFICIO

Anticamente avevamo la portinaia, e dato l'alto costo è stata licenziata e il locale è stato adibito a ufficio. La rendita è stata ripartita secondo la Tabella 11, e cioé con l'addebito pagato da ognuno per la portinaia (tabella preparata ad hoc e regolarmente approvata, come tutte le altre tabelle dall'ingegnere che ha preparato le tabelle millesimali). In assemblea alcuni hanno sostenuto che la rendita dovrebbe essere ripartita secondo il valore generale degli appartamenti, e quindi in xxxxxxxx a quanto operato negli anni precedenti.
Il problema è che il piano terra si trova sulla strada, e quindi fuori dall'edificio con una tassazione alquanto diversa che qui Vi trascrivo: piano terra con Tab. 10 m/m 179,5 e con tab. 11 m/m 21,41; il piano con Tab. 10 m/m 212,21, con tab. 11 m/m 252,97; il piano con tab. 10 m/m 208,98 e con Tab. 11 m/m 249,15; III piano c/Tab 10 m/m 200,96 c/Tab. 11 m/m 239,58; IV piano con Tab 10 m/m 198,70 con Tab. 11 m/m 236,89.
Come si dovrebbe ripartire a vostro giudizio, e secondo le norme di legge con la Tab. 10 oppure la Tab. 11 ? E se si dovesse ripartire secondo la Tab. 10 (in contrasto con quanto operato negli anni precedenti), bisogna ricalcolare gli addebiti e crediti?

RISPONDE L'AVVOCATO
GABRIELE BRUYÈRE

Il criterio generale di ripartizione delle spese condominiale ex art. 1123 codice civile è fissato dalla legge in proporzione al possibile uso e alla concreta utilità delle cose e dei servizi cui le spese stesse si riferiscono, ed è liberamente derogabile per convenzione. Ma una cosa è l'addebito di una spesa per un servizio in virtù di una specifica ripartizione regolamentare, che ha tenuto sicuramente conto del'utilità che quel servizio poteva dare ai singoli condomini, e altra cosa è invece la ripartizione dell'utile che il bene comune (il locale portineria nella fattispecie) da' come rendita a tutti i condomini.
È di tutta evidenza che la rendita deve essere ripartita secondo il criterio generale tra tutti i condomini e quindi in proporzione al loro valore generale di comproprietà (tab. 10 nel caso in esame) anche se in antitesi con quanto operato negli anni precedenti. Occorre tuttavia precisare che se il lasso di tempo che è trascorso da quando l'unità portineria è stata locata a terzi è assai notevole (almeno oltre dieci anni) e nessun condominio in questo tempo ha impugnato le relative deliberazioni di riparti spese che hanno applicato la tabella 11 e che in ogni caso detti piano di riparto sono stati eseguiti senza contestazione o riserva alcuna da parte di qualche condominio, tale comportamento concludente - ovviamente liberamente valutabile dal giudice - potrebbe avere comportato una modifica del criterio di ripartizione legittimando la conclusione che gli eventuali odierni dissenzienti abbiano tacitamente rinunciato a fare valere l'invalidità di tale ripartizione per gli accrediti della rendita. Se tutto ciò non è avvenuto nei limiti della prescrizione, le differenze sarà necessario ricalcolarle.