PROBLEMI DI CASELLA POSTALE

Avevo accettato l'incarico di rappresentare in assemblea condominiale, di un condominio in Torino, una proprietà con regolare procura notarile. Dopo tempo, il condomino-proprietario manifestò il desiderio di avocare a se stesso l'invìo di convocazione, verbali e quant'altro relativo alla vita del condominio, che sino a quel momento era stata inviata, per domiciliazione, presso il mio studio. Motivo: il condominio che rappresentavo in assemblea desiderava avere una situazione preventiva di quanto sarebbe stato discusso in assemblea, per potermi eventualmente indicare la sua volontà da esporre in assemblea e nel contempo, all'occorrenza, dotarmi della delega di volta in volta. In data 3 marzo 1997, con raccomandata inviata all'mministratore del condominio, comunicavo la volontà della proprietà condominiale, invitando a trasmettere direttamente al condomino tutta la documentazione del condomino, precisando l'indirizzo:
casella postale N°...
di una località della Liguria.
Il 14/05/1997, la custode dello stabile in cui è ubicato il mio studio mi consegna una raccomandata, quale convocazione dell'assemblea per i giorni 21 e 22 maggio 1997. Mi affretto a telefonare all'amministratore emittente la convocazione, invìo fax al suo studio e per risposta ricevo per conoscenza, una lettera inviata alla casella postale n°... con la quale l'amministratore comunicava al condominio che non poteva dar corso alla richiesta di inviare a una casella postale convocazioni, verabli ecc. in quanto per leggi (?) questa documentazione deve essere inviata per raccomandata e alla casella postale non è possibile inviare raccomandata. Data lettera 21/5/1997.
Il 22 maggio 1997, presente in assemblea per incarico di altro condominio dello stesso condominio, nella quale veniva nominato Presidente, fungeva da segretario l'amministratore del condominio. Trascrivo letteralmente quanto scritta a verbale assemblea 22/5/1997 - 2^ convocazione:
- Punto 1) In base alla mancata convocazione al signor causa la mancata ottemperanza da parte dell'amministratore, l'assemblea non può deliberare ai sensi del penultimo comma dell'art. 1136 c.c. Si allega al verbale copia lettera datata 31/03/1997 inviata dal geom. Cocola all'amministratore copia del certificato postale spedito dal geom. Cocola (racc.) al signor CASELLA POSTALE
Alle ore 21,45 il Presidente, per i contrasti avvenuti, sospende l'assemblea e la rinvìa al 20/6/1997. Purtroppo le spese della presente assemblea sono interamente a carico dell'amministratore per aver dimenticato di convocare il signor.... Alle ore 21,55 il presidente firma il verbale e abbandona la sala riunione. L'amministratore contesta in toto quanto sopra scritto poiché ha già inviato alla proprietà nonché al geom. Cocola la contestazione della lettera datata 31/3/97.
Quanto sopra perché inviare una raccomandata a una casella postale non è legale. A questo punto si nomina un nuovo presidente dell'assemblea nella persona della .... e così proseguì l'assemblea.... Si desidera sapere:

- sino a che punto la posizione dell'amministratore è legale
- se l'assemblea continua sino alle ore 1,25 del 23/5/97 è valida
- se l'amministratore ha motivo di continuare l'amministrazione del condominio
- se il sottoscritto vive in altro mondo extraterrestre.

Ringrazio per avermi letto, con stima e rispettoso ossequio.

RISPONDE L'AVVOCATO
PAOLO RIBERO

Il penultimo comma dell'art. 1136 c.c. dispone che "l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione". L'art. 1105 c.c., applicabile al condominio ai sensi dell'art. 1139 c.c., pone, come condizione per la validità delle deliberazioni, che "tutti i partecipanti (condomini) siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione". Nulla dice, invece, il codice circa la forma in cui debba effettuarsi la convocazione: teoricamente questa potrebbe avvenire anche oralmente. La Cassazione ritiene che sia sufficiente, per la validità dell'assemblea, che il condominio non sia comunque informato. Pertanto, non essendo stato integrato il requisito essenziale della convocazione di tutti i condomini ogni delibera approvata nell'assemblea del 22 maggio 1997 è radicalmente nula. L'amministratore non può affermare che tale vizio sia stato sanato dalla presenza del rappresentante del condomino: infatti lo stesso amministratore era stato informato con lettera raccomandata del 3/3/97 (che sarebbe stato opportuno fare sottoscrivere anche dal rappresentato-condomino) circa i limiti della procura. Non ritengo che il comportamento dell'amministratore (se non ripetuto) possa essere configurato quale "grave irregolarità" richiesta dall'art. 1129 c.c. per richiederne la revoca giudiziale.