NUOVO CREDITO D'IMPOSTA PER
L'ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

di Stefano Motta

È immancabile, nella manovra finanziaria, che il legislatore si occupi della fiscalità degli immobili e anche l'art. 7 del collegato alla Finanziaria per il 1999, approvato con L. 23 dicembre 1998 n. 448, introduce un'importante novità in materia di agevolazioni per l'acquisto della prima casa. Viene infatti confermata la politica premiale a favore degli acquirenti degli immobili nell'evidente intento di un concreto rilancio dell'edilizia dopo il consistente crollo dell'ultimo periodo. Va premesso che l'incentivo introdotto dal provvedimento di fine anno non si pone come alternativo alle agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa.
Il rilievo più importante riguarda senz'altro la concessione di un credito d'imposta per chi acquisti una nuova casa dopo aver venduto un'altra casa acquistata in passato. Più precisamente, questo credito d'imposta spetta ai contribuenti che acquistino un'altra "prima casa" entro un anno, dall'alienazione di un altro immobile per il quale si fosse già gruito dell'aliquota agevolata (4%) prevista ai fini dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto. La nuova agevolazione spetta, pertanto, a tutti coloro che procedono all'acquisto della "prima casa", abitazione non di lusso ai sensi del decreto del Ministro dei Lavori Pubblici, 2.08.1969, alle seguenti condizioni.

1. l'acquisto deve essere effettuato entro un anno dall'alienazione della precedente abitazione;
2. si tratti di trasferimento a titolo oneroso del diritto di proprietà oppure di atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione;
3. la precedente abitazione deve essere stata acquistata con le cosidette agevolazioni (Iva o imposta di registro ridotte al 4%, imposta ipotecaria e catastale in misura fissa), e requisiti (l'immobile deve essere ubicato nel luogo di residenza) legati alla definizione di "prima casa".

   La norma in oggetto, non contenendo alcuna previsione di retroattività, è riservata a chi ricompra esclusivamente dopo il 1° gennaio 1999, anche se ha venduto nel corso del 1998. Per quanto concerne la portata del credito d'imposta, il comma 1 dell'art. 7 del collegato alla Finanziaria lo ammette fino a "concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato"; lo specifico riferimento ai richiamati tributi esclude il concorso delle altre imposte assolte dall'acquirente quali le ipotecarie e catastali.
   La portata del beneficio è strettamente correlata all'imposta precedente assolta, il che è del tutto logico e razionale per evitare possibili forme elusive. Conseguentemente, ove l'imposta di registro (o l'Iva) pagata sull'ultimo acquisto sia inferiore a quella versata sul precedente, la differenza sarà perduta; viceversa, qualora detta imposta sia superiore, opera comunque un limite quantitativo costituito dall'entità del prelievo fiscale a titolo di imposta di registro o Iva subito sul primo acquisto.
   Ma dove si "spende" questo credito d'imposta? Il credito d'imposta, che in ogni caso non da' luogo a rimborsi, può essere:

   a) portato in diminuzione dell'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato che lo determina;
   b) portato in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni, dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
   c) portato in diminuzione dall'imposta sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
   d) utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997 n. 241.