di Rodolfo
Cusano
La
disciplina del nostro ordinamento giuridico in ordine alla vendita
di un immobile prevede che l'acquirente di un appartamento in
condominio subentri in tutti i diritti e correlativamente in tutti
gli obblighi che facevano capo al precedente proprietario, per
la qual cosa egli È tenuto al pagamento di tutti gli oneri
che gravano sullo stesso pur se nati prima dell'acquisto.
A porre un limite a detto obbligo i notai sono soliti inserire
nel contratto di compravendita delle clausole in ordine alla disciplina
delle responsabilità che continuano a gravare sull'alienante
anche dopo l'atto. È infatti consuetudine limitare la responsabilità
dell'acquirente a quegli obblighi , di natura condominiale e non,
che nascono solo dopo il rogito notarile. A questo punto diventa
quindi necessario stabilire il momento in cui un obbligo viene
ad esistenza. Ciò appare abbastanza semplice se si ha riguardo
a quegli obblighi di natura condominiale contratti in virtù
di decisioni assembleari, in tal caso l'obbligo si considera sorto
al momento in cui È avvenuta la relativa decisione. Diverso
È invece se si verificano delle infiltrazioni o la rottura
di un bene comune: sia nel primo caso che nel secondo, l'obbligo
nasce nello stesso momento in cui si verifica l'accadimento, atteso
che l'obbligo al risarcimento dei danni causati e quello alla
riparazione del bene comune insorgano in maniera contemporanea
al verificarsi dell'evento.
Premesso inoltre che le clausole eventualmente concordate hanno
solo valore tra le parti, trattandosi appunto di vincolo contrattuale,
passiamo a esaminare, per ciò che riguarda i terzi, ivi
compreso il condominio, la disposizione di cui all'art. 63 delle
Disp. di Attuazione al codice civile, la quale prevede un'obbligo
solidale tra acquirente e alienante dell'immobile condominiale
per le spese relative all'anno in corso al momento dell'acquisto
e all'anno precedente. Illuminante sul punto È la sentenza
della Corte di Cassazione n. 2489 del 22 aprile 1982 sez. II,
la quale ha disposto che rispetto ai terzi il successore a titolo
particolare si pone in una situazione di diritto-dovere per cui
sono trasferiti alla sua persona tutti i diritti e tutti gli oneri
anche se deliberati antecedentemente all'acquisto. Testualmente:
"Invero, il contratto, fermo nei suoi effetti diretti, quelli
cioé volti a realizzare l'intento negoziale (art. 1372,
comma 1) terzium neque prodest neque nocet, nella sua efficacia
riflessa, art. 1372, comma 2 c.c. (quella cioé che per
effetto di tale realizzazione si riverbera con proiezione, verso
il mondo esterno) per regola generale viene a porre, proprio rispetto
ai terzi, il successore a titolo particolare in una situazione
di diritto-dovere, per cui sono trasferiti nella sua persona tutti
i diritti di godimento e disponibilità della cosa che i
terzi devono rispettare, ma nel contempo vi sono pure trasferiti
tutti gli oneri, ob rem e in favore di terzi, alla cui
osservanza il successore non può sottrarsi.
In particolare, per restare nell'ambito condominiale, per la ricorrenza
di obbligo del nuovo acquirente verso l'entità condominiale
in relazione alle spese scaturenti da precedente delibera, la
regola È rafforzata da tutta la sistematica (art.1104-1123
c.c.), che vuole che il concorso dei singoli interessati per il
fatto stesso di avere, in atto, una quota di proprietà
(ossia la posizione del debitore È unicamente collegata
a una posizione di diritto reale). Anzi, a maggior conforto del
principio, proprio in tema di spese precedentemente deliberate
dalla maggioranza, il codice ha voluto che nei rapporti col condominio,
questo fosse premunito da eventuali liti tra alienante e acquirente,
esasperando la regola dell'ob rem in successione nell'obbligo
e dichiarando (art.1104 c.p.c. e 63 Disp. Att. c.c.), che per
quelle dovute e non ancora versate al momento del'alienazione,
il compratore viene ad essere addirittura solidalmente obbligato
con il suo dante causa (anche se il debito a suo tempo in testa
a costui era insorto e verso di lui, per intanto, era divenuto
esigibile)......
La nota a commento di Enrico Alvino Pres. Agg. on. Corte di Cassazione
(Giust. Civile pag. 2071 anno 1982) conferma l'indirizzo della
surriportata sentenza facendo richiamo agli effetti negoziali
del contratto che, avendo forza di legge tra le parti a norma
dell'art. 1372, comma 1 c.c. obbliga le stesse a tener fede agli
impegni assunti in quanto, comportando una modificazione della
situazione giuridica preesistente, pone a carico delle parti un
vincolo che prima non esisteva e pertanto dei precisi obblighi
a carico del successore a titolo particolare (conforme Mirabelli,
dei contratti in generale, in Commentario del codice civile, Torino
1958, IV, 2, 215 e segg.). Per cui, se nell'ordinamento in generale
È previsto che al successore a titolo particolare vengono
trasferiti tutti gli oneri ob rem, (Rubino, La compravendita,
Milano 1962, 305 e ss.) e ciò trova conferma nel fatto
che il diritto di proprietà viene trasferito nello stato
di fatto e di diritto in cui si trovava al momento della conclusione
del contratto, la disposizione che ha riguardo alla solidarietà
tra alienante e acquirente per gli oneri condominiali relativi
all'anno in corso al momento della vendita e a quello precedente,
non può che correttamente interpretarsi nel senso che il
Legislatore, in virtù della particolare situazione del
condominio, ha voluto rafforzare il suo diritto concedendo due
invece che una possibilità di soddisfazione.
Da tutto quanto sopra si può logicamente concludere con
il sostenere che l'art. 63 delle Disp. di Att. c.c. È solo
apparentemente una norma che dispone un'eccezione ai princìpi
generali dell'ordinamento, ma che invece essa va correttamente
intesa in quanto norma che ha lo scopo di far sì che l'acquirente
di un appartamento abbia cura di accertarsi, al momento dell'acquisto,
degli oneri che gravano sull'immobile, presumendosi in caso contrario
che comunque di essi si sia tenuto conto nella determinazione
del prezzo, per cui nella sua qualità di proprietario della
cosa l'acquirente È comunque tenuto al pagamento di tutti
gli oneri, anche se precedentemente deliberati. Inoltre, È
ulteriormente significativo il fatto che sia proprio una disposizione
di attuazione a disporre in ordine alla solidarietà passiva
tra alienante e acquirente nei confronti del condominio, per cui
essa non può essere interpretata in contrasto con l'art.
1123 c.c., bensì in senso ad esso conforme quale norma
che ha, in conformità ai principi generali, stabilito in
maniera più favorevole all'acquirente con riguardo al pagamento
delle spese condominiali relative all'anno in corso al momento
del rogito e a quelle relative all'anno precedente. Unico limite
È, chiaramente, quello derivante dalla possibile eccezione
relativa alla prescrizione quinquennale di tutti gli oneri condominiali.
