Un autorevole punto di vista, quello del presidente della Federazione Piemonte e Valle d'Aosta della Proprietà edilizia, Avvocato Luigi Amerio

UN COMMENTO ALLA LEGGE 431/98

La nuova legge sulle locazioni è una legge tecnicamente mai fatta, e che darà adito a notevoli contenziosi in quanto risulta chiaramente essere il frutto di una sofferta trattativa tra i partiti della maggioranza che non sanno ancora adesso quali sono gli interessi da tutelare e come.
Il legislatore ha ipotizzato due possibili scenari di contratto: il contratto libero e quello concordato. Il primo è parzialmente libero in quanto la durata è imposta dalla legge (quattro anni più quattro anni), per il resto la trattativa è lasciata alla libera contrattazione delle parti stesse. Il contratto cosidetto assistito ha durata più breve (tre anni più altri due), il canone è determinato dalle convenzioni a livello nazionale e locale sottoscritte dalle organizzazioni rappresentanti la proprietà e gli inquilini, e dà diritto a una serie di sgravi fiscali.
Il pericolo è che un'eccessiva rigidità nella convenzione governativa che sta alla base del contratto concordato renda un pessimo servizio sia al proprietario che all'inquilino. Se infatti il proprietario si irrigidisce perchè il contratto concordato è troppo sbilanciato rispetto al mercato, non fa un servizio utile a se stesso perchè trovera difficoltà a locare il proprio immobile, né al conduttore il quale potrà avere grossi problemi a reperire un'abitazione il più possibile adatta alle proprie esigenze. Nello stesso tempo, se i conduttori rimarranno ancora legati ai parametri delle vecchie leggi, rischieranno di restringere il mercato.
Il compito che aspetta i proprietari e gli inquilini è allora entusiasmante, perchè devono riscoprire in loro quelle che sono le doti di mediazione che dovrebbero avere i politici. Il successo della legge è quindi lasciato alle capacità delle parti e delle organizzazioni che lo assistono. Questo non significa che una delle parti deve cedere, ma significa che entrambe devono sapere affrontare la questione con intelligenza e con la consapevolezza che il muro contro muro non risolve i problemi.
In questo senso non ha certamente facilitato la distensione il comportamento che alcuni sindacati inquilini hanno messo in essere e continuano a mettere in essere con la richiesta di restituzione di canoni versati in più e magari maturati 10/15 anni fa (questo naturalmente soltanto nel momento in cui viene chiesto il rilascio, l'immobile ecc.). Vogliamo una volta per tutte sotterrare il passato e affrontare le scommesse del terzo millennio con mente duttile ed europea? Sotto il profilo fiscale il Governo ha ancora un'importante carta da giocare: i benefici fiscali non hanno, alla fin fine, quel carattere premiante che i proprietari si aspettavano. Questi pertanto si trovano a dover scegliere tra due possibilità negative: un contratto più lungo e con tutte le imposizioni fiscali a carico e un contratto più breve, con qualche sconto fiscale inadeguato e un canone di locazione sicuramente non remunerativo.
Nella formulazione della convenzione, se i rappresentanti dei proprietari e dei conduttori sapranno cogliere gli aspetti positivi anche su questo punto, la convenzione che dovrà essere sottoscritta con il governo potrà dare importanti segnali. In questo scenario anche i comuni dovranno fare la loro parte. Da un lato dovranno avere la capacità di essere il volano di partenza delle trattative per la formulazione degli accordi tra le organizzazioni sindacali sulla determinazione del canone assistito, ma dovranno anche saper non intervenire più di tanto nelle trattative che spettano ai rappresentanti di proprietari e inquilini. Dall'altro lato dovranno saper ben interpretare la possibiltà loro data di abbattimento dell'ICI.
Se il comune di Torino si orienterà su questa linea che costituisce una facoltà e non un dovere, dimostrerà di voler fare la sua parte e potrà trovare rispondenza anche fra i proprietari di casa che negli ultimi anni non si può dire non abbiano concorso a rimpinguare le disastrate finanze comunali.
Infine molto i proprietari si aspettano dal ritorno all'Autorità Giudiziaria della parte esecutiva degli sfratti. Alla scadenza del periodo di sospensione i Pretori dovranno dare la priorità a quegli sfratti che sono pervenuti con la vecchia normativa ad anni sproporzionati di attesa (8/10 per non dire di più). Ci auguriamo che da un lato i sindacati inquilini abbiano il pudore per questi di non chiedere ulteriori proroghe e i Pretori abbiano il coraggio di non concederle. Sono soltanto speranze e fantasie o c'è la reale possibilità che le volontà da tutti espressa di essere comprensivi e determinati a risolvere una volta per tutte l'annoso problema delle locazioni trovino realizzazione?