In tema di regolamento di condominio le sezioni unite della Cassazione con sentenza n. 943/99 hanno stabilito un principio in base al quale si è posto fine ad una querelle che aveva dato origine a pronunce contrastanti delle sezioni semplici.

La dottrina per lungo tempo è stata unanime nel definire contrattuale sia il regolamento predisposto dall'originario proprietario dell'edificio e richiamato da singoli proprietari negli atti di acquisto dei diversi appartamenti, sia quello redatto con il consenso unanime di tutti i partecipanti alla comunione; veniva invece qualificato assembleare (o regolamentare) il regolamento approvato a maggioranza in assemblea.

Ciò premesso, si è stabilito che il regolamento contrattuale può essere modificato solo con il consenso unanime di tutti i condòmini, mentre è legittima una delibera di mutamento del regolamento assembleare approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell'edificio.

Le sezioni unite della Suprema Corte, riprendendo un principio già espresso in altre pronunce delle sezioni semplici (Cass. n. 208/85, Cass. n. 2275/68, Cass. 882/70) hanno stabilito che per determinare la natura contrattuale o assembleare delle clausole di un regolamento condominiale bisogna fare riferimento non alla forma adottata ma al contenuto di queste: pertanto, hanno natura contrattuale le clausole limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive (es. divieto destinazione immobile ad uso studio) o comuni (es. limitazione uso cortile) o attribuiscono ad alcuni condòmini diritti maggiori rispetto ad altri (es. utilizzo servizio nel cortile a favore dei condòmini proprietari di negozi), mentre hanno natura assembleare le clausole che si limitano a disciplinare l'uso dei beni comuni.

In pratica il regolamento non deve essere considerato "in toto" contrattuale o assembleare ma occorre verificare il contenuto delle singole clausole, indipendentemente dalle forma adottata per la sua costituzione. Valutate le singole clausole si può determinare la maggioranza necessaria per la modifica. In forza di tale decisione, quindi, la qualifica di contrattuale o assembleare non deve più essere attribuita al regolamento condominiale ma alle singole clausole di questo.

Nella stessa sentenza la Cassazione ha ritenuto non corretto l'orientamento giurisprudenziale secondo cui è valida la delibera di modifica di una clausola contrattuale approvata a maggioranza, se tale delibera non viene impugnata nel termine prescritto dalla legge: la giurisprudenza di merito, infatti, sosteneva che la mancata impugnazione della delibera facesse presumere un'approvazione tacita. La Cassazione ha, invece, stabilito che la modifica di una clausola contrattuale deve essere accettata in modo espresso e per iscritto da tutti i condòmini.

Se tale ultimo principio può essere condiviso, in quanto evita una facile elusione della prescritta unanimità, qualche perplessità suscita invece la definizione di regolamento contrattuale proposta dalla Corte. Infatti, il regolamento contrattuale rientra nella categoria dei contratti plurilaterali per la modifica dei quali la legge richiede la partecipazione di tutti i contraenti senza distinguere tra le singole clausole.