Ai sensi del combinato disposto degli artt. 66, 3° c. DD.AA, e art. 1136, u.c. c.c., almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza "l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condomini", in quanto "l'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condòmini sono stati invitati alla riunione", pena la nullità dell'assemblea e delle delibere per vizio di costituzione del corpo deliberante.

Al riguardo, la Cassazione ha più volte precisato che "ai fini della validità della corretta convocazione dell'assemblea del condominio, non si richiede l'atto scritto o altre particolari formalità, ma può essere effettuata con qualsiasi forma o modalità idonea a portarla a conoscenza del destinatario" (Cass. Civ. 5/11/1990, n. 10611).

Dello stesso tenore sembra non essere l'orientamento della giurisprudenza di merito. In particolare, il Tribunale di Napoli, in una sentenza relativamente recente (sent. 10/11997, n. 157), ha sostenuto, tra l'altro, che "la convocazione ... costituisce un atto recettizio" e che pertanto, "per produrre gli effetti di legge deve pervenire nella sfera di disponibilità dei soggetti cui è rivolta. Ne consegue che il documento (ricevuta della raccomandata) che attesta l'invio dell'avviso, ma non la ricezione dello stesso, non è idoneo a provare l'avvenuta puntuale convocazione del condomino".

Tale sentenza stravolge un orientamento ormai consolidato della Cassazione che si riconduce al principio della libertà della forma degli atti che si viene a scontrare con un esplicito e scontato obbligo di usare la forma scritta (raccomandata), desumibile dal riconoscimento della natura recettizia dell'atto di convocazione.

Tale natura dell'atto, comporta che l'eventuale rifiuto della raccomandata, non equivarrebbe a notificazione avvenuta.

Talché deve desumersi che troverebbe applicazione la regola generale secondo la quale la consegna/notifica si ha per avvenuta solo se materialmente consegnata al destinatario o presso persona dallo stesso a ciò delegata. Ciò varrebbe anche nel caso di invio consegnato a mezzo raccomandata a mano.

In entrambi i casi la firma per ricevuta deve essere del destinatario o di altro incaricato a ricevere la posta.

Tra questi sembrerebbe non comprendersi il portiere, in quanto, dipendente del condominio, assumerebbe, in questo caso, la stessa posizione del condominio/mittente (v. in tal senso, A. Buccetti, in "Immobili e Proprietà", n. 4 , 1997, pagg. 214-215).

Un doppio onere, quindi, per l'amministratore, di provare non solo di aver convocato tutti gli interessati ma anche che questi abbiano avuto conoscenza dell'avviso.

Tuttavia, anche se la Cassazione in alcune pronunce sembra averne condiviso il principio, sostenendo che "la mancata prova dell'avvenuta comunicazione e della conoscenza dell'avviso di comunicazione, comporta la nullità assoluta e radicale della deliberazione..." (Cass. Civ. 12/11/1970, n. 2368), ciò non sembra essere conforme al dettato normativo.

Infatti il Codice civ. dispone che l'avviso di convocazione deve essere comunicato ai condòmini, il che significa che dovere dell'amministratore è provvedere a far sì che la convocazione giunga a destinazione mediante l'uso di qualsiasi mezzo con cui possa provare "che tutti i condòmini sono stati invitati".

In caso di contestazione, dovrà quindi provare l'avvenuta convocazione di tutti gli interessati con l'impiego di un mezzo idoneo a porre questi ultimi in condizione di conoscere l'invito, non anche provarne l'effettiva conoscenza.

Da qui il privilegiare l'uso della forma scritta della convocazione, ammessa solo come mezzo di prova e non di validità della convocazione.

In tal senso infatti alcune pronunce della Cassazione, per la quale "ai fini della validità dell'assemblea condominiale è sufficiente che l'invito all'assemblea, indipendentemente dalla sua effettiva conoscenza, sia stato regolarmente fatto ad ogni condomino" (Cass. Civ. 14/12/1982, n. 6863) considerando, ad es., "irrilevante che un condomino respingendo la raccomandata pervenutagli nei termini, si sia posto in condizione di non poter conoscere la data di convocazione" (Cass. Civ. 29/1/1970, n. 196).

La prova che l'avviso sia stato effettivamente consegnato al singolo condomino può essere acquisita anche con presunzioni, considerando raggiunta tale prova sia nel caso in cui l'avviso era stato consegnato alla moglie del portiere con funzione di sostituto presso lo stabile in cui si trova il destinatario (Cass. Civ. 19/1/1985, n. 140) sia esibendo la distinta di spedizione della raccomandata, integrata dalla presunzione che le raccomandate consegnate alla posta arrivano a destinazione e dal successivo comportamento del destinatario (Cass. Civ. 28/2/1987, n. 2148; 14/11/1997, n. 11254).

Per concludere si può dire che, in assemblea, l'amministratore ha assolto il suo dovere quando ha provato che, ai sensi dell'art. 1136, u.c., tutti i condòmini sono stati invitati alla riunione.

Se la convocazione fosse un atto recettizio, dovrebbe invece fornire la prova della recezione, con la conseguenza, assurda, di non poter costituire regolarmente l'assemblea qualora, ad es., la cartolina di ritorno della raccomandata non fosse firmata dall'interessato, o addirittura, quest'ultima dovesse tornare indietro per compiuta giacenza.

Fortunatamente, accanto a interpretazioni dottrinarie supportate da una giurisprudenza di merito che va arbitrariamente oltre il dettato normativo, c'è la volontà di un legislatore che sicuramente ha dimostrato di essere più consapevole e attento all'esigenza di dover snellire il più possibile la vita condominiale.