La verifica dei documenti della gestione condominiale
QUANDO LA CASA HA
LE CARTE IN REGOLA

di Gian Vincenzo Tortorici (avvocato)

Una recente sentenza della Corte di Cassazione (26/08/1998 n.8460) ha stabilito che un condomino possa sempre chedere all'amministratore, in qualsiasi periodo della gestione finanziaria annuale, copia dei documenti giustificativi delle spese sostenute. Sino ad ora un condomino poteva prendere visione e conseguentemente chedere copia, di tali documenti solo qualche giorno prima dell'assemblea ordinaria di condominio convocata per l'approvazione del rendiconto consuntivo della gestione condominiale annuale. In realtà quest'ultimo criterio era fondato su un concetto di autonomia, seppur solo amministrativa, dell'attività dell'amministratore condominiale.
La sentenza di cui trattasi muta radicalmente questo basilare fondamento incardinato su alcuni principi codicistici. Ed infatti, non essendovi alcuna definizione legislativa del condominio, dottrina e giurisprudenza hanno ritenuto concordamente che il condominio debba essere qualificato solamente un ente di gestione. L'attività dell'amministratore di condominio È peraltro disciplinata normativamente dagli artt.1129-1131 c.c.. Pur tuttavia sempre dottrina e giurisprudenza hanno considerato l'amministratore condominiale quale mandatario del condominio, nominato, con atto complesso, dall'assemblea e, in relazione a un siffatto contratto, il mandante ha sempre il potere di controllo dell'operato del mandatario durante l'intero periodo contrattuale.
Nella fattispecie del condominio, tra l'altro, il codice non esprime un principio derogatorio della norma sul mandato. Ne consegue pertanto la possibilità per il singolo condomino di verificare i documenti giustificativi delle spese sostenute dal condominio costantemente durante l'intera annualità di gestione. Ma la decisione della Suprema Corte si ispira certamente, anche se non esplicitata espressamente, ad una evoluzione giuridica e sociale dell'istituto del condominio, che del resto non può restare isolato rispetto al più ampio cambiamento che coinvolge tutto il sistema etico-economico mondiale. E allora ecco a) le leggi in tema di trasparenza dell'attività amministrativa, b) le modifiche sostanziali alla redazione del bilancio delle società, c) la disciplina inerente alla sicurezza di vita di tutti i cittadini, con un particolare riferimento ai lavoratori, d) i mutamenti fiscali soprattutto finalizzati alla lotta contro l'evasione parziale o totale che sia.
Sempre più l'attività dell'amministratore si qualifica professionale: da semplice contabile per la tenuta dei registri di spesa a professionista del patrimonio immobiliare che deve, non solo conservare, ma anche sviluppare e incrementare nell'interesse di tutti i condomini. Questa evoluzione del resto È stata ricompresa anche da alcuni enti locali (es. Torino, Pisa, Busto Arsizio, etc.) che hanno disposto l'obbligo di esporre nell'atrio di ogni condominio il nominativo dell'amministratore allo scopo di contattarlo tempestivamente per qualsiasi necessità dovesse insorgere (ad es. per esigenze inerenti alla Protezione Civile). E' pertanto ovvio che debba essere concesso al singolo condomino, che poi risponde personalmente per eventuali debiti o sanzioni comminate al condominio per la responsabilità solidale che unsce tra loro tutti i condomini indistintamente, il potere di controllare le attività dell'amministrwtore quali le denunce alla A.S.L. per adempiere al disposto del decreto legislativo.