Titolarità del condominio o del suo rappresentante? La giurisprudenza non sempre è concorde

CONTO CORRENTE CONDOMINIALE INTESTATO ALL'AMMINISTRATORE

Allo stato attuale, l'apertura di un conto corrente intestato al condominio, pur non essendo imposta da nessuna norma, va considerato un adempimento essenziale ai fini di una corretta gestione.

In più occasioni, la giurisprudenza di merito (Trib. Milano sent n° 6566 del 25/09/1990 e Trib. Genova sent. n° 13897 del 16/09/1993 ha riconosciuto, al singolo condomino, il diritto soggettivo di vedere le proprie quote condominiali versate su un conto corrente intestato al condominio.

Nella prassi, molti amministratori depositano le quote riscosse o fanno versare ai condòmini i loro contributi su un conto personale. In tal modo, i contributi di più condomini, gestiti dal medesimo amministratore, convengono su un unico c/c bancario con l'inevitabile, commistione di interessi sia tra condomini diversi, sia tra condomini (tutti) e amministratore.

La confusione che ingegnera un c/c intestato all'amministratore comporta l'impossibilità nel controllo della gestione dei singoli condomini sull'operato del proprio amministratore. Per questi motivi, omettere l'apertura di un c/c condominiale rappresenta una giusta causa di revoca dell'amministratore. Quest'ultimo, poi, dovrà considerare sempre il regolamento condominiale (assembleare o contrattuale) che, dal canto suo, può imporre l'apertura di un c/c condominiale.

I problemi pratici che presenta l'utilizzo di un c/c sia nel caso degli incassi di contributi condominiali che dei pagamenti effettuati dall'amministratore sono molteplici. Infatti, ogni pagamento, sia di somme considerevoli che di lieve entità, deve essere effettuato con un assegno; ancora sarebbe necessario predisporre una bollettazione ad hoc oppure predisporre delle distinte di versamento per i contributi introitati in contanti dal soggetto gerente. Infine, si consideri la necessità pratica per l'amministratore di disporre di somme in contanti per le piccole spese (cancelleria, postali, ecc.); in tal caso occorre che costui effettui delle anticipazioni oppure prelevi periodicamente dal c/c delle somme (come riserve liquide).

Tra i motivi fondamentali che spingono l'assemblea ad aprire un c/c condominiale sono le notevoli somme periodicamente versate e l'esistenza di ingenti fondi cassa che, incrementando nel tempo, danno luogo alla maturazione di interessi. Quando, invece, mancano tali fondi l'ammontare degli interessi maturati dal c/c condominiale assumono rilevanza in presenza di budget gestionali di notevole entità (per stima approssimativa ciò avviene per bilanci che superano i 150 milioni di lire annui).

Recentemente, sempre in tema, una sentenza di Cassazione (Cass. civ., sent. 7 luglio 1999 n° 7067) ha previsto la liceità dell'apertura di un c/c intestato all'amministratore nella previsione di gestire un fondo cassa attivo.

Infatti, rientra nel potere di disposizione dell'assemblea quello di decidere sulla sorte di un fondo cassa residuo o un fondo comunque costituito sempre mediante contribuzione dei singoli partecipanti al condominio; quindi, così come l'assemblea può deliberare per l'istituzione di un fondo cassa, può decidere anche per la sua gestione e può stabilire le modalità della raccolta e quindi, della loro giacenza su un conto, non intestato al condominio, quale ente di gestione, ma al suo legale rappresentante: l'amministratore.

La Cassazione, da quanto detto, riconosce ampi poteri all'assemblea, ritenendo che la delibera assembleare di apertura di un c/c intestato all'amministratore dove transita o giace denaro condominiale, non è in contrasto con gli artt. 1109, 1135 e 1139 c.c.

La soluzione adottata dalla Cassazione è certamente più possibilista rispetto alle note sentenze dei tribunali di merito, riconoscendo all'assemblea ampi poteri di disposizione; è sintomatico il fatto che la Cassazione faccia riferimento ad un "fondo cassa per le spese di ordinaria amministrazione" per la conservazione dei beni comuni.

Tale sentenza non fa riferimento ad un c/c utilizzato per il deposito delle somme riscosse periodicamente e per la gestione delle uscite (pagamenti effettuati dall'amministratore), ma si riferisce esclusivamente al fondo cassa (seppur con destinazione ordinaria) definendolo come "autonomo, per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del condominio". Per questo motivo, i singoli condomini non hanno il diritto di rivendicare le quote versate sul suddetto fondo.

Per completezza si riporta integralmente la massima della sentenza citata.

"Appartiene al potere discrezionale dell'assemblea dei condomini - alla quale spetta di provvedere all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo di gestione - l'istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria amministrazione e conservazione dei beni comuni. Tale fondo, costituito dai versamenti dei singoli condomini è autonomo per il semplice fatto che è destinato a un fine specifico: la gestione del condominio. Ciò impedisce ai singoli condomini di poter rivendicare le somme versate (e sono, comunque, tutelati dall'assemblea che ne deciderà la sorte). L'assemblea condominiale pertanto avendo il potere di decidere l'istituzione di un fondo cassa per le spese di gestione, ha anche la facoltà di disciplinare la raccolta, decidendo che i versamenti siano effettuati su un conto corrente intestato all'amministratore e non al condominio, quale ente di gestione, senza che una tale delibera sia in contrasto con gli articoli 1109, 1135 e 1139 del codice civile.