QUANDO LE SPESE DIVENTANO CAUSA DI DISCORDIA TRA CONDÒMINI

i criteri corretti per prevenire ogni contenzioso

Avv. Rodolfo Cusano
presidente APPC / ALAC regione Campania

Il tema che ci occupa È sovente fonte di perplessità e di litigi all’interno dei condomini, anche perché la ripartizione delle spese condominiali tocca in maniera diretta ed immediata gli interessi dei singoli condòmini. Ad ognuno di loro, infatti, spetta partecipare alle spese nella maniera più giusta possibile. Quindi, una corretta applicazione delle disposizioni codicistiche tutelerà non solo gli interessi di questi ultimi, ma anche la posizione dell’amministratore al fine di evitare eventuali responsabilità derivanti da una errata applicazione dei criteri di riparto delle spese. Quali sono questi criteri di riparto delle spese? Intanto È bene precisare che in un condominio perché si abbia equità nella ripartizione delle spese si deve parlare di proporzionalità; in particolare di proporzionalità in relazione al valore delle singole unità immobiliari. Il legislatore ha tenuto conto del fatto che determinati beni, impianti e servizi, tutti in comune, siano asserviti a determinate proprietà che di per sé possono tanto avere lo stesso valore tanto un valore diverso e pertanto una equa gestione condominiale deve necessariamente tenere in debita considerazione tale valore (valore millesimale): più le unità immobiliari di singola appartenenza dei condomini avranno valori diversi tra loro, identica differenziazione avranno i singoli condomini nel determinarsi sulle cose comuni, in particolar modo per quanto attiene alla quota di spesa spettante ad ognuno di loro. Ma il legislatore È andato oltre nell’interpretare il concetto di equità nella gestione condominiale; se il valore della proprietà di singola appartenenza non può più essere considerato criterio valido a causa di un uso effettivo sproporzionato da parte di tutti i condomini rispetto al valore millesimale attribuito alla singola proprietà ovvero a causa di un uso esclusivo da parte di alcuni condomini, allora, per tali ipotesi, si dovranno rideterminare i valori millesimali già attribuiti, per potere eliminare tali scompensi, ricreando quella equità che il caso concreto aveva provveduto a far cessare.

Tabelle millesimali al centro di tutto

Ancora una volta È necessario attirare l’attenzione del lettore sul fatto che la tabella millesimale, essendo metro e misura di ogni cosa nel condominio, rappresenta per lo stesso il fulcro della gestione stessa, nonché sottolineare il fatto che una tabella millesimale corretta È l’unico strumento che ha il condominio di potere eliminare alla fonte ogni forma di dissidio, soprattutto in materia di spesa. L’obbligo di dotarsi delle tabelle millesimali È dettato dall’art. 68 delle disp. att. c.c.: "Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 del Codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. I valori di piano o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio". Quindi il valore millesimale definisce anche l’esatta quota-parte di spesa spettante a ciascun condomino. Il codice civile, nell’art. 1123, prevede tre criteri generali di ripartizione delle spese; negli articoli successivi affronta il criterio di ripartizione delle spese per alcuni e specifici beni comuni, prevedendo per ognuno di essi una particolare disciplina. L’art. 1124 c.c., infatti, prevede la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale; l’art. 1125 c. c. detta i criteri per la ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai; l’art. 1126 c. c. si occupa, infine, dei lastrici solari di uso esclusivo. I criteri previsti dall’art. 1123 c. c. sono, quindi, da considerarsi come aventi una portata generale, e si applicano a tutti gli altri beni e/o servizi comuni che il Codice non ha ritenuto dovere regolamentare in maniera specifica. Il primo comma dell’art. 1123 rappresenta il normale criterio di ripartizione millesimale in base alla proprietà di ciascuno. Tale criterio si fonda sul disposto dell’art. 1118 c. c., il quale prevede che il diritto di ciascun condomino sui beni comuni È proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti; per la qual cosa verrà parimenti determinata anche la sua partecipazione alle spese, espressa matematicamente nella quota millesimale attribuitagli. Se È soliti identificare la suddetta partecipazione alla tabella generale con la dizione "quota di proprietà"; in realtà, essa non È l’espressione della proprietà, non È cioÈ l’oggetto del diritto, ma solo la misura in cui il condomino, nel caso specifico, È obbligato a partecipare alle spese effettuate, ovvero a tutte quelle spese che, avendo come oggetto i beni in comunione indifferenziata, dovranno essere ripartite fra tutti, tenendo come unico limite il valore della proprietà singola di ciascuno. Il secondo criterio previsto dal citato art. 1123, al secondo comma, tratta dell’uso potenziale differenziato e si applica quando determinati beni comuni vengono utilizzati dai condomini in una misura che non È proporzionale al valore della proprietà individuale, ma potrà essere maggiore o minore, rendendosi necessaria una ripartizione di spesa diversa che copra e colmi tale scompenso. Il terzo criterio ha per oggetto "l’uso parziario della cosa comune". Questo criterio si configura nel caso in cui un condominio sia dotato di opere e/o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato condominiale; in tal caso le spese relative saranno a carico dei soli condomini che ne traggono utilità. Come si correlano questi primi tre criteri? Si può con sicurezza affermare che gli ultimi due si pongono con un carattere di specialità rispetto al primo, per cui a quest’ultimo si farà ricorso solo laddove essi non risultino applicabili; ad esempio nel caso di riparazione del tetto di copertura del fabbricato condominiale si applicherà il criterio generale di riparto delle spese (1123, primo comma, c. c.), qualora si sia in presenza di un unico tetto; qualora, invece, dovessimo trovarci di fronte a più fabbricati con più tetti, ovvero sempre allo stesso fabbricato ma con più tetti, si applicherà il terzo criterio (1123, terzo comma, c. c. - proprietà separata o parziaria): cioÈ saranno tenuti al pagamento delle spese solo quei condomini i cui appartamenti siano effettivamente coperti dal tetto per cui si È provveduto ad effettuare la riparazione. Quando si tratterà di compilare la tabella attinente alla erogazione del riscaldamento, dovremo necessariamente fare capo al secondo comma dell’art. 1123 (proprietà differenziata), perché, se tutte le unità devono avere la stessa temperatura, i corpi scaldanti avranno misura e dimensioni diverse in ciascuna di esse, a causa della minore o maggiore capacità di assorbimento di ogni appartamento. Possiamo, di conseguenza, ritenere che l’art. 1123 consacra il principio generale dell’obbligo di mantenere in vita la cosa comune in ordine al disposto dell’art. 1118, ma, soprattutto, della obiettiva utilizzazione della cosa stessa, in quanto, per utilità della cosa comune, non dobbiamo valutare l’utilizzazione presunta bensì verificare la potenziale utilizzabilità circa l’uso, o il non uso, da parte dei vari condomini, ed, in caso affermativo, in che misura. Se un servizio, dunque, È potenzialmente accessibile a tutti, allora tutti dovranno compartecipare alle spese, indipendentemente dalla volontà manifestata del condomino di rinuncia. Il tecnico, pertanto, nella compilazione delle tabelle millesimali, dovrà tenere conto di tutta la casistica che la proprietà condominiale comporta, in considerazione dei principi articolati negli artt. 1123, 1124 e 1126. E’ necessario puntualizzare che, qualora dovesse rendersi necessario deliberare su di un oggetto il cui interesse È circoscritto solo ad una parte dei condomini (proprietà separata o parziale), il calcolo della maggioranza millesimale andrà fatto con riferimento alle sole quote dei condomini interessati (ciò accade in particolare nei condomini costituiti da vari corpi di fabbrica).

Che fare per le scale?

Infine, bisogna fare un breve accenno al criterio di riparto previsto dagli artt. 1124 e 1126. L’art. 1124 c. c., che si intitola alla manutenzione e ricostruzione delle scale, imputa le spese unicamente ai proprietari cui tali beni servono, per metà in ragione del valore del singolo piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. La voluntas legis, espressa con tale disposizione, È evidente: si tiene conto di un probabile criterio di uso determinato a monte dal legislatore al fine di evitare inutili dissidi; in pratica, il normale criterio basato sui millesimi, quello ex art. 1123, primo comma, viene contemperato con un altro, il quale, tenuto conto del piano di ubicazione dell’immobile ed atteso che quanto più alto È posto quest’ultimo tanto più vengono adoperate le scale, riporta la ripartizione delle spese sotto il vincolo del secondo comma dell’art. 1123 c. c. L’art. 1126 c. c. invece, fa riferimento ai lastrici solari di uso esclusivo; specifichiamo che per lastrico solare di uso esclusivo deve intendersi la copertura piana dell’edificio, in comunione a tutti i condomini, posta alla sommità di quest’ultimo o di uno dei suoi corpi di fabbrica, alla quale può accedere solo il proprietario. In quest’ultimo caso, infatti, il codice recita il seguente principio: "Coloro che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per 1/3 nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri 2/3 sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno". E’ utile precisare che parteciperanno alla spesa tutti i proprietari dell’edificio, se trattasi di unico lastrico; quando, invece, a causa delle caratteristiche costruttive si potrà o si dovrà tenere conto del fatto che si tratta di lastrici diversi, alle spese di riparazione o ricostruzione parteciperanno i soli proprietari di quegli immobili che si trovano nella colonna d’aria sottostante il lastrico riparato o ricostruito. L’assemblea ha, comunque, il potere di derogare ai predetti criteri legali di ripartizione della spesa, essendo tale potere espressione dell’autonomia negoziale dei condomini. Si legge, infatti, sempre nell’art. 1123 c. c., alla fine del primo comma, quanto segue: "salvo diversa convenzione" (1).

I due tipi di regolamento

Il regolamento di condominio può, quindi, stabilire che tutte, o solo alcune spese, vengano ripartite secondo criteri diversi da quelli previsti dal codice civile; a tal riguardo bisognerà distinguere tra regolamento approvato dall’assemblea e regolamento contrattuale, quest’ultimo predisposto dal venditore ed allegato ai contratti di acquisto. Per quel che concerne i regolamenti della prima categoria, i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge, potranno essere modificati solo con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti, ed almeno la metà del valore millesimale (art. 1138, terzo comma, c. c.). I regolamenti contrattuali, invece, potranno essere modificati solo con il consenso di tutti i condomini, essendo tali regolamenti nati per volontà contrattuale, e non per deliberato assemblare, e pertanto solo con la stessa ed identica volontà potranno essere oggetto di modifica. Conseguentemente, eventuali delibere adottate senza la prescritta unanimità saranno nulle.

(1) L’unità sistematica tra la disposizione dell’art. 1118, I comma c. c., a norma del quale il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni dell’edificio È proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, e la disposizione del I comma dell’art. 1123 c. c.