Distacco del riscaldamento. Le regole sono queste

D. — Nel condominio da me amministrato, alcuni condomini e inquilini, hanno chiesto da diversi anni, ed è stato loro concesso fino ad ora, salvo un caso, la riduzione del 40% del costo sulla quota carburante da riscaldamento.
Le proprietà in questione hanno le seguenti caratteristiche:

1) negozio al piano terra in fase di ristrutturazione dal 1993 circa, esso ha gli elementi radianti regolarmente staccati dall'impianto, non prevede entro breve termine la fine dei lavori;

2) negozio al piano terra trasformato in pizzeria al taglio, il quale, avendo installato un forno per la produzione di pizza, ha staccato dall'impianto centralizzato gli elementi radianti, rendendosi autonomo dall'impianto centralizzato e richiedendo perciò la riduzione del 40% sul carburante;

3) condomina pensionata, ricoverata da molti anni in un pensionato per anziani, ha gli elementi collegati all'impianto centralizzato ma con i rubinetti degli elementi radianti chiusi.

Nell'assemblea annuale sul riscaldamento che indirò a fine maggio 2000, porrò all'ordine del giorno la richiesta di un quarto condomino, il quale, ristrutturando la sua proprietà sita al quarto piano fuori terra, ha predisposto il suo appartamento in modo tale da potersi rendere autonomo dal riscaldamento centralizzato.
Il condomino ha chiesto pertanto la possibilità di staccarsi dall'impianto centralizzato oppure se ciò non fosse possibile, chiede la riduzione del 40% sul consumo del carburante da riscaldamento.
Domando quindi cortesemente:

a) la riduzione del 40% sui costi del consumo di carburante da riscaldamento è in ogni modo sempre dovuta dal Condominio al richiedente?

b) nel caso del negozio da molti anni in ristrutturazione, con la prospettiva di stallo indeterminato dei lavori, come bisogna regolarsi?

Il Condominio è ancora obbligato a riconoscere lo stato di contingente emergenza dovuta a ristrutturazione?

c) Nel caso della pizzeria che, ristrutturando si è resa autonoma, il Condominio deve continuerà a riconoscergli l'emergenza e quindi la riduzione del 40% sul carburante?

d) Nel caso della donna, che per le sue condizioni di salute non ritornerà più nella sua proprietà e, in considerazione del fatto che i familiari non assumono alcun'iniziativa relativa ad affitto/vendita, il Condominio deve continuare a riconoscere la riduzione del 40% di carburante?

e) Nel caso del condomino che si è costruito un impianto autonomo in presenza di un impianto centralizzato, il Condominio come deve comportarsi?

Egli può, staccandosi dell'impianto centralizzato, chiedere la riduzione del 40% sul costo del carburante?
Egli può rendersi in ogni caso autonomo?

risponde il geom. Giuseppe Burcheri:

R. — Se la domanda di esonero coincide con quanto previsto dal regolamento di condominio, l'amministratore dovrà prenderne atto e dare conferma, esigendo però una richiesta scritta, per giustificazione contabile.
Altri regolamenti, invece, non prevedono alcuna possibilità di esonero, ma, al contrario, l'obbligo per tutti i condomini di partecipare alle spese condominiali in genere o a quella del riscaldamento in particolare.

In tale ipotesi è evidente che la richiesta di esonero non può essere accolta, e quindi l'amministratore risponderà che non può accogliere la richiesta.
Nella maggior parte dei casi il regolamento non prevede nulla e l'unico comportamento ammissibile da parte dell'amministratore sarà quello di avvertire il richiedente che non è in suo potere di prendere decisioni al proposito e che sarà sua cura di porre all'ordine del giorno della prossima assemblea la richiesta formulata.

Va osservato, a questo punto, che l'ordine del giorno non può riguardare soltanto la discussione della richiesta del condomino, ma deve necessariamente concernere anche una nuova e specifica regolamentazione della materia, qualora l'assemblea intenda accogliere in tutto (esenzione completa) o in parte (esonero parziale) la richiesta del condomino che rinuncia all'uso.
Tale regolamentazione deve precisare inoltre quali siano gli estremi di una "rinuncia all'uso", se questa può essere solo definitiva, oppure anche temporanea, ecc.
In altri termini, la questione particolare deve essere risolta con una esplicita regolamentazione che risolva definitivamente per quel condominio, la materia in esame.

Da notare che, trattandosi di integrazione del regolamento di condominio, la delibera può essere adottata solo con la maggioranza prevista dal 2° comma dell'articolo 1136 del Codice Civile.
La Cassazione con sentenza n° 907 del 22.03.1968 ha ritenuto che il condomino che rinuncia al riscaldamento non può pretendere alcun esonero della spesa, se non nella misura del risparmio ottenuto dal condominio, a seguito della sua rinuncia.
Analoga la sentenza n° 889 del 12.06.1981 della Corte di Appello di Milano, mentre il Tribunale di Napoli, con sentenza 8791 del 24.09.1987 ha ritenuto che il distacco di un condomino dall'impianto può essere consentito con il consenso unanime non solo di tutti gli altri condomini, ma anche degli inquilini.