Recente sentenza con cui la Cassazione effettua un discrimine

L’edificio condominiale e le sue parti comuni

In tema di condominio, e con riferimento alle parti comuni dell'edificio, il termine godimento designa due differenti realtà, quella della utilizzazione effettiva della res, e quella del suo godimento soggettivo in senso proprio, con la prima intendendosi l'utilità prodotta (indipendentemente da qualsiasi attività umana) in favore delle unità immobiliari dall'unione materiale o dalla destinazione funzionale delle cose, degli impianti, dei servizi (suolo, fondazioni, muri maestri, tetti, lastrici solari, cortili), la seconda concretantesi, invece, nell'uso delle parti comuni quale effetto dell'attività personale dei titolari dei piani o porzioni di piano (utilizzazione di anditi, stenditoi, ascensori, impianti centralizzati di riscaldamento e condizionamento).

Nondimeno, talune delle parti comuni elencate nell'articolo 1117 c.c. (solitamente destinate a fornire utilità oggettiva ai condòmini) sono, talora, suscettibili anche di uso soggettivo, uso per vero, particolare e anomalo, diverso, cioè, da quello connesso con la funzione peculiare di tali parti e indipendente dalla relativa funzione strumentale (i muri maestri utilizzati, ad esempio, per l'applicazione di vetrine o insegne luminose), con la conseguenza che i cortili, funzionalmente destinati a fornire aria e luce al fabbricato (destinazione oggettiva) ben possono essere destinati (anche) a uso soggettivo (sistemazione di serbatoi, deposito merci, parcheggio auto), talché, pur costituendo normalmente oggetto di trasferimento consequenziale al trasferimento della proprietà del piano o porzione di piano, pur tuttavia possono, ex titulo, formare, quanto al relativo godimento soggettivo, oggetto di diversa pattuizione, quale, come nella specie, l'esclusione dal trasferimento della relativa quota di comproprietà dell'uso (soggettivo) come parcheggio auto, specie qualora il cortile stesso non risulti sufficiente ad ospitare le autovetture di tutti i condòmini (sicché la clausola di esclusione de que appare destinata a perseguire interessi non immeritevoli di tutela).
La presunzione di comunione enunciata dall'articolo 1117 c.c. non è assoluta e viene meno quando una delle parti considerate da tale norma serve, per caratteristiche strutturali e funzionali, al godimento di una porzione dell'immobile che costituisca oggetto di autonomo e separato diritto di proprietà, in quanto la destinazione particolare vince la presunzione legale di comunione alla stessa stregua di un titolo contrario (Cass. 11 agosto 1990, n. 8233).
Va anche ricordato che l'individuazione delle parti comuni, come le terrazze di copertura, risultante dalla testé citata norma codicistica - la quale non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenze a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria - può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass. Sez. unite, 7 luglio 1993, n. 7449).
Il condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune può aprire su esso abbaini e finestre - non incompatibili con la sua destinazione naturale - per dare aria e luce alla sua proprietà, purché le opere siano a regola d'arte e non ne pregiudichino la funzione di copertura, né ledano i diritti degli altri condomini sul medesimo (Cass. 12 febbraio 1998, n. 1498)