IL NUOVO CONTRATTO DI AFFITTO

Sarei grato che gli esperti di Italia Casa potessero togliermi il dubbio che ho nel come redigere un nuovo contratto di affitto di una casa di campagna di mia proprietà.

risponde il Geometra
GIUSEPPE BURCHERI

Trattandosi di unità abitativa in condominio, può tranquillamente stipulare i nuovi contratti di locazione previsti dalla riforma del 1998. La riforma prevede due tipi di contratto:

1° libero - prevede anche l'assistenza delle organizzazioni di categoria anche su richiesta di una sola parte. La durata È di anni 4 + 4 di rinnovo tacito, al termine di tale periodo il proprietario dell'immobile può richiederne la restituzione inviando una raccomandata 6 mesi prima della scadenza del contratto. Lo scioglimento del contratto anticipato È previsto solo per alcune valide motivazioni. L'aggiornamento Istat potrà essere applicato al 100% con possibilità di aumento del canone in corso di contratto qualora il proprietario debba affrontare delle spese straordinarie in condominio.
2° maxi equo canone - Questo secondo tipi di contratto sarà una sorta di maxi equo canone concordato tra tutte le parti sociali, quindi i canoni avranno precisi limiti e saranno riservati essenzialmente agli inqulini meno abbienti. Questo tipo di contratto, più vantaggioso per gli inquilini (canoni controllati) prevede il diritto per il proprietario di fruire di una riduzione Irpef pari al 40,5% dell'imponibile (art.8). Attualmente, l'abbattimento del reddito derivante dalle locazioni quando si compila il mod. Unico (ex 740) È soltanto del 15%. Gli sconti fiscali sono applicabili soltanto per gli immobili ubicati nei Comuni a tensione abitativa di cui all'art.1 della legge n.61 del 1985. I contratti di questo secondo tipo (art.3 comma 1) avranno la durata di tre anni ed alla scadenza È prevista una proroga di diritto di due anni se le parti non concordano sul rinnovo. In altri termini la durata può essere di 3 anni rinnovabili di 3 anni in 3 anni; se alla scadenza non si trova un accordo scatta comunque una proroga finale di anni 2. Come per i contratti liberi, alla prima scadenza il proprietario potrà recedere dal contratto soltanto per una serie di motivi validi.

2° PARTE: NOTE

Imposta di registro
Per i contratti assistiti, oltre allo sconto Irpef c'È un'altra agevolazione; infatti il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per la applicazione della imposta di registro sarà riferito al 70% del canone effettivo (art.8 comma 1)
Agevolazioni fiscali sugli affitti non percepiti
Sono previste inoltre riduzioni delle tasse sulla dichiarazione dei redditi per i canoni non pagati. Questa norma potrà essere applicata solo per i contratti ad uso abitativo.
Patti contrari alla legge
Sono nulli i patti a danno dell'inquilino. Una nuova norma stabilisce la nullità delle pattuizioni contrarie alla legge, in particolare quelle che prevedono la determinazione di un canone superiore a quello risultante sulla registrazione.
Diritto di sfratto
Non verrà eseguito nessuno sfratto se il proprietario non dimostra prima di avere registrato il contratto se dovuto per legge, e di avere denunciato l'immobile ai fini dell'applicazione dell'Ici e dell'Irpef (art.8 comma 2). Nel caso di azione esecutiva il proprietario dovrà allegare i documenti che attestino la regolarità fiscale dell'immobile.
Forma del contratto di locazione
La legge prevede anche una importante innovazione formale: non saranno più validi i contratti di locazione stipulati in forma verbale ma soltanto quelli stipulati tra le parti in forma scritta (art.1 comma 4)
Legge 392/78 equo canone
Vengono abrogati formalmente una serie di articoli della legge sull'equo canone e precisamente: 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, 83. Sono tutti articoli relativi alle locazioni abitative, le restanti norme restano in vigore.
Legge 359/1992 patti in deroga
L'articolo 11 di questa legge viene abrogato e sostituito con le nuove norme.
Legge 61/1989 sugli sfratti
Questa legge viene superata e assorbita dalla nuova legge.