LE TABELLE
MILLESIMALI

Avv. Rodolfo Cusano
presidente APPC / ALAC regione Campania

Così come accade per il regolamento di condominio, anche le tabelle millesimali possono essere redatte dal costruttore. In tal caso anche queste vengono richiamate nei singoli atti di compravendita, in uno al regolamento, determinandosi, così, la cd. "accettazione contrattuale". É questa l’ipotesi migliore, in quanto l’unico costruttore conosce bene tutti gli elementi necessari alla corretta formazione delle tabelle.

É evidente che il costruttore, per la loro redazione, si servirà dell’opera di un tecnico qualificato. Ma ciò che più importa è che provvedendo lui stesso alla successiva stipula contrattuale, vengono alla radice eliminate tutte quelle contestazioni che invece si hanno quando è necessario adottare le tabelle a mezzo di approvazione assembleare. Per la validità di una tale delibera è infatti necessaria la totalità dei consensi dei partecipanti al condominio. Più che di una particolare maggioranza assembleare richiesta a pena di validità della stessa, l’unanimità è ritenuta necessaria in quanto espressione della volontà di ciascun condomino di accettare i valori determinati, confluendo la totalità delle volontà manifestate in un atto complesso che genera un vero e proprio contratto fra tutti i condomini; contratto che ha ad oggetto i beni comuni dello stabile e determina in maniera precisa la quota di diritto e di partecipazione alle spese di ogni singolo condòmino. Tale scopo viene raggiunto proprio attraverso l’espressione in millesimi dei valori delle singole unità componenti il condominio; infatti, l’art. 1118 c.c. - I comma -, che ha riguardo ai diritti dei partecipanti sulle cose comuni, testualmente prevede: "Il diritto di ciascun condòmino sulle cose indicate dall’articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.".

L’obbligo invece di dotarsi delle tabelle millesimali è dettato dall’art. 68 delle DD.AA.c.c.: "Per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condòmini. I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.".

È questa stessa Disposizione che, nel prevedere tale obbligo, ne detta anche i criteri di formazione: lo fa però all’incontrario; in pratica essa indica ciò di cui non bisogna tener conto. Al terzo comma, infatti, prevede: "Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.".

Ma quali sono invece i criteri da porre a base della corretta redazione delle tabelle millesimali? In primo luogo occorre precisare che, ove esse non fossero già state redatte dall’unico costruttore, è opportuno che l’amministratore convochi previamente l’assemblea per conferire l’incarico ad un tecnico di fiducia. Ma anche se l’amministratore non è il diretto responsabile della redazione delle tabelle, vediamo quali sono i principi cui esse devono essere ispirate.

Anzitutto le quote devono essere determinate in base al valore di mercato di ciascuna proprietà esclusiva, proporzionale al valore dell’edificio. Si tratta quindi di stabilire il valore venale in comune commercio dell’intero edificio e, determinato il valore del singolo appartamento, operare la proporzione. Ma come si fa a conoscere del valore venale in comune commercio? La mossa più semplice è quella di chiedere al costruttore il valore complessivo dell’edificio ed il prezzo di vendita al quale ha alienato i singoli cespiti; poi, moltiplicando per 1000 tali singoli prezzi di vendita e dividendo ciascun risultato per il valore totale dell’immobile, si ottengono le quote millesimali delle singole unità immobiliari.

In mancanza di tali elementi, per poter determinare il valore di ogni singolo immobile si deve procedere stabilendo un determinato prezzo a mq. e rapportarlo poi alla superficie reale di ogni singolo cespite. Se essi sono di altezza diversa uno dall’altro bisogna far riferimento alla cubatura e non più ai mq.. Si deve, infine, tener conto, con la formulazione di appositi coefficienti, dell’altezza dal suolo (molto importante per esempio nel caso il fabbricato fosse sprovvisto di ascensore), dell’esposizione (verso l’interno o l’esterno), della destinazione dell’immobile (si pensi ad un piano destinato ad albergo, banca, ecc.). In quest’ultimo caso, oltre al criterio del valore chiaramente maggiore di quello attribuibile ad un semplice appartamento a destinazione abitativa, è sottesa una valutazione anche del correlativo maggior uso; da qui una proporzionale maggiore partecipazione alle spese condominiali determinata una volta e per tutte in sede di redazione delle tabelle millesimali.

È principio consolidato che le tabelle millesimali vanno approvate all’unanimità. In mancanza, la relativa delibera è nulla e quindi impugnabile in qualsiasi momento davanti all’autorità giudiziaria da parte dei condomini assenti o dissenzienti. A mitigare tale rigida disposizione bisogna dire che l’accettazione non dovrà essere necessariamente espressa, ma può rilevarsi anche per facta concludentia: ciò avviene quando il condòmino pone in essere atti o fatti dai quali si deduce in maniera evidente la sua accettazione. Ad esempio un condòmino che ha già approvato il bilancio, che fonda a sua volta sulle tabelle millesimali, non può più proporre opposizione alle stesse. Solo il condòmino rimasto assente o contrario alla deliberazione assembleare e che successivamente non paghi gli oneri condominiali, può impugnare detta delibera.

Attenzione, però, che al condòmino che agisce per sostenere l’illegittimità delle tabelle millesimali non basta sostenere che la relativa delibera è carente della prescritta unanimità, ma bisogna che egli dimostri l’erroneità delle quote millesimali e la lesione del proprio diritto. In caso contrario si finisce con l’ammettere delle opposizioni di tipo ostruzionistico senza alcun contenuto di merito. Non si dimentichi che elemento essenziale per proporre l’azione giudiziale è l’interesse a ricorrere; in mancanza di questo, qualsiasi ricorso sarebbe improponibile.

L’art. 69 delle DD.AA.c.c. testualmente dispone:

La dizione normativa è abbastanza chiara: essa fa riferimento ad un errore. Trattasi chiaramente di un errore sostanziale, qual’è la dimenticanza, ad esempio, di una parte dell’immobile, ovvero quando le dimensioni di una parte dello stesso siano errate, ecc..

Definita la portata del primo punto della disposizione in esame (lett. a), passiamo ad esaminare il secondo punto (lett. b).

Per prima cosa bisogna evidenziare che detta normativa prevede dei mutamenti nella struttura dell’edificio e cioé sopraelevazioni e quindi aumenti di superficie ovvero espropri e quindi diminuzioni per una sua parte. Non rientrano in detta disposizione le innovazione o le migliorie interne alle proprietà esclusive, perché esse non incidono sui parametri su cui sono basate le stesse tabelle. Potremmo, inoltre, avere il caso di una parte del fabbricato destinato ad albergo con un suo ingresso, distinto da quello condominiale, che pur facendo parte del condominio occupa una sola parte del fabbricato che può ritenersi autonoma dalla restante parte della costruzione. Altro caso che può verificarsi è la costituzione di più condomini. Il Legislatore, pur non prevedendo espressamente queste ultime due possibilità, con una norma a carattere generale ha stabilito che in tutti i casi in cui il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano venga ad alterarsi notevolmente bisogna provvedere alla revisione delle tabelle millesimali.

La revisione, come l’approvazione, necessita dell’unanimità dei consensi. Infatti, la revisione comporta la modifica del precedente contratto approvato anch’esso all’unanimità e con il quale si erano già determinate le quote millesimali di ognuno; per cui anche qui è necessario il consenso di tutte le parti.

Pertanto, non è l’amministratore l’organo competente alla revisione. Il condòmino può solo chiedere che l’amministratore convochi l’assemblea ponendo all’ordine del giorno la modifica delle tabelle millesimali. Se l’assemblea, per i più svariati motivi mancasse della totalità dei consensi, richiesta a pena di nullità, il condòmino dovrà rivolgersi all’autorità giudiziaria. Attenzione però che in questo caso l’azione va rivolta contro tutti gli altri condòmini e non contro il condominio in persona del suo amministratore pro tempore, trattandosi di litisconsorzio necessario tra tutti i proprietari.