COLONNE DI SCARICO - COME RIPARTIRE LE SPESE?

D. — Nel condominio in cui abito esistono 3 scale e diverse colonne di scarico con altrettante biologiche per lo smaltimento delle acque nere e dei lavelli w.c.

Dalla costituzione del Condominio (1971) le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria di dette colonne sono state ripartite fra tutti i condòmini considerandole spese di proprietà generale, applicando la tabella A e relativi millesimi.

Nel 1997, su richieste di un condomino, l'Assemblea ha deliberato di applicare, per le spese delle suddette colonne l'art. 1123, comma 3° c.c. ma nella deliberazione non è stato tenuto conto che ad alcune di tali colonne, pur attraversanti tutti i piani dell'edificio, qualche appartamento non è allacciato perché i relativi servizi, non essendo simmetricamente distribuiti, sono allacciati ad altre colonne, sia pure dello stesso edificio e addirittura lo scarico di un servizio dell'ultimo piano, sin dalla sua costruzione, pur attraversando tutte le pareti dei piani sottostanti, sfocia in una singola propria biologica.

Ci si chiede se nel riparto delle spese si debba tener conto della utilità che ogni appartamento realmente trae dalla singola colonna o se comunque la spesa va ripartita tra tutti gli appartamenti da essa attraversati anche se non ad essa allacciati tenendo, ovviamente, conto del valore millesimale dei vari appartamenti.

La ripartizione di cui al 1° caso verrebbe contestata citando la sentenza della Cassazione n. 13160 del 06/12/1991.

Come va interpretata tale sentenza nei casi concreti sopra specificati?

E come considerare la suddetta colonna che serve un solo appartamento?

Nel regolamento di condominio di natura assembleare non vi è cenno in merito alla ripartizione delle spese per le colonne di scarico.

risponde l'Avv.
Paolo Ribero

R. — L'impianto fognario di un immobile costituisce parte comune dell'edificio anche nell'ipotesi in cui serva soltanto alcuni condomini con esclusione di altri e conseguentemente le spese andranno ripartite a norma del primo comma dell'art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino.

Infatti la qualifica di cose comuni al condominio deve essere desunta alla stregua dell'art. 1117 c.c. il quale al punto tre ricomprende esplicitamente "le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini".

Tale interpretazione è confermata dalla Corte di Cassazione la quale in svariate pronunce (a differenza di alcune sent. della corte di merito; cfr. C. App. Roma 18.09.1985) ha esplicitamente sostenuto che l'obbligazione di ciascun condomino di contribuire alle spese necessarie per la conservazione della parti comuni dell'edificio è detta "propter rem", proprio perché è strettamente connessa con la titolarità del diritto di proprietà che i partecipanti alla comunione hanno su di esse, specificando che le fognature, i canali di scarico e simili rientrano, per la loro funzione, tra le cose comuni, e le spese necessarie alla loro conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive e non rientrano tra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condòmini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri (Cass. 06.12.1991 n. 13160; Cass. 27.11.1990 n. 11423).

Alla luce di quanto sopra, salvo diverso esplicito accordo di tutti i partecipanti al condominio, ogni proprietario dovrà partecipare alle spese proporzionalmente al valore delle singole proprietà (situazione questa, valida anche nel caso in cui un condomino si avvalga di una colonna di scarico utilizzata in via esclusiva).