CANNA FUMARIA PER CALDAIA AUTONOMA. OCCORRE IL CONSENSO

D. — Sono proprietario di un  appartamento sito all’ultimo piano, comprensivo del sottotetto uso soffitta corrispondente al proprio appartamento, collegati tramite scala interna. Il condominio ha il riscaldamento centralizzato con caldaia a gasolio. Questa le mie domande:

- è possibile staccarsi dall’impianto centralizzato senza permesso della maggioranza condominiale? Se sì, quali spese dell’impianto centralizzato dovrò continuare a sostenere?

- mettendo una caldaia autonoma a gas posso installare una canna fumaria che vada sulla mia porzione di tetto (se sì; quali distanze devo rispettare?) senza consenso condominiale? Ci sono altre possibilità per lo scarico dei fumi?

risponde il l'Avv.
Paolo Ribero

R. — Qualora un condominio sia fornito di un impianto di riscaldamento centralizzato è attribuito a ciascun condomino il diritto di distaccarsi da detto impianto in via unilaterale.

Tale facoltà è stata esplicitamente riconosciuta dalla II Sezione della Suprema Corte Ordinatrice la quale con la sentenza n.ro 11152/97 ha sancito che nell’eventualità in cui alcuni condòmini siano intenzionati a distaccare le proprie unità immobiliari dell’impianto centralizzato di riscaldamento prescindendo da una eventuale volontà in tal senso della maggioranza, hanno il potere di farlo, ma non risultano comunque esentati dall’obbligo di partecipare alle spese di conservazione dell’impianto poiché non è ammissibile una rinuncia alla proprietà dello stesso; ma ove i loro appartamenti non siano più riscaldati, non sono tenuti a sostenere le spese per l’uso (ad esempio quelle per l’acquisto del carburante), in quanto il contributo per queste ultime è adeguato al godimento che i condòmini possono ricavare dalla cosa comune. Di conseguenza se il godimento derivante è nullo, niente sarà da questi dovuto, mentre nell’ipotesi in cui comunque si registri a favore di costoro un vantaggio anche indiretto (come nel caso in cui i tubi del riscaldamento attraversino le loro unità immobiliari riscaldando conseguentemente i locali), dovranno comunque partecipare alle spese ma in misura proporzionalmente ridotta (solitamente pari al 40%).

Ecco che quindi, permanendo la proprietà sull’impianto centralizzato, il condomino che se ne distacchi sarà tenuto a sopportare le spese conseguenti al mantenimento e alla conservazione del medesimo, ma, qualora non fruisca di alcun vantaggio non vedrà gravare sui propri conti i costi per il funzionamento.

Per quel che riguarda poi la possibilità del condomino di installare una canna fumaria sul tetto condominiale, questa è una ipotesi da escludersi in quanto verrebbe a costituirsi un atto di utilizzazione dell’immobile comune non consentito dall’art. 1102 c.c. poiché tale comportamento comporta la sottrazione della relativa porzione di bene comune all’uso degli altri condòmini con limitazione dell’utilizzazione del piano di calpestio e la compromissione della sua funzione di copertura (Cass., 8 maggio 1987, n. 4201). Rimane invece nella facoltà del condomino interessato procedere alla installazione di una canna fumaria in aderenza al muro perimetrale di un fabbricato in condominio senza la necessità del consenso degli altri condòmini a prescindere dalle disposizioni dell’art. 889 c.c. in tema di distanze legali (Trib. Napoli, 17.03.1990; Cass., 06.05.1987, n.4201; Cass.,  11.05.1981, n.3105), sempreché non vengano lesi i diritti esclusivi degli altri condòmini e sempreché non si determini una alterazione del decoro architettonico dell’edificio