Termini brevi per impegnare la mancata convocazione

DELIBERA NULLA O ANNULLABILE? ANCORA UN PARERE SULLA SENTENZA DI CASSAZIONE

La Sent. Cass. n. 31 del 5/1/2000 ha dato un colpo di barra all’indirizzo giurisprudenziale ormai più che consolidato che riteneva sussistere la nullità radicale delle delibere di condominio qualora anche un solo condomino non fosse stato convocato.

Per comprendere meglio il significato di quest’ultima decisione, è bene partire dalla lettera della legge, ovvero dall’art.1137 c.c.; tale norma enuncia il principio secondo il quale le deliberazioni dell’assemblea, prese a maggioranza, sono obbligatorie per tutti i condòmini; il condomino assente o dissenziente potrà ricorrere all’Autorità Giudiziaria entro un termine di decadenza di trenta giorni per violazioni alla legge o al regolamento. Tale disposizione, che introduce il principio di presunzione di legittimità dell’assemblea condominiale, anche a scapito del dissenziente e anche a scapito della effettiva legalità del provvedimento (se non vi è impugnazione entro il termine la deliberazione non è comunque più modificabile) rappresenta un’eccezione nel campo dei diritti reali che, forse più di ogni altro, risente dei principi libertari del Codice Napoleonico (quasi integralmente recepito dal nostro del 1865). La possibilità infatti per l’assemblea di poter decidere a maggioranza e di vedere la propria decisione non più sindacabile se non impugnata nei termini, affievolendo i diritti dei condòmini, sembrava un fatto inaccettabile in un campo dove ha sempre regnato il diritto soggettivo visto quale emblema di libertà (si pensi alla "proprietà sacra ed inviolabile" della Rivoluzione Francese).

La giurisprudenza, pertanto, si affrettò a mutuare, dagli istituti del contratto, i concetti di annullabilità e nullità, rendendoli applicabili alle delibere assembleari, al fine di limitare la portata dell’art. 1137; nel primo caso (annullabilità), la delibera doveva essere impugnata nel termine di cui all’art.1137 c.c., nel secondo, trattandosi di violazioni più gravi, il vizio poteva essere fatto valere in qualsiasi tempo.

Di fatto, la giurisprudenza, nel timore di comprimere in maniera inaccettabile i diritti dei proprietari, allargò le ipotesi di nullità radicale, lasciando quelle di annullabilità ad un ruolo marginale (per lo più irregolarità formali).

Da ultimo, peraltro, la giurisprudenza pare abbia abbandonato la tutela a tutti i costi della posizione soggettiva del singolo, per abbracciare quella della certezza; non bisogna tralasciare che, se è vero che la tutela del diritto del singolo deve essere garantita, è anche vero che non è ammissibile che ogni delibera sia sottoposta alla spada di Damocle di un’impugnazione differita magari di anni. Pensiamo al caso di imponenti lavori; il condomino erronaemante non convocato o convocato informalmente, potrebbe lasciare terminare le opere, quindi rifiutarsi di pagare le sue quote minacciando un’impugnazione al momento in cui gli venisse richiesta la contribuzione.

La pronuncia sopra enunciata, oltre a rimarcare che le irregolarità del procedimento di convocazione non possono mai implicare nullità, elenca i casi in cui debba ritenersi sussistere nullità radicale radicale; i casi sono:

1) Deliberazioni prive di elementi essenziali. Si può ritenre sussistere l’ipotesi tutte le volte in cui sia assolutamente indeterminabile l’oggetto della decisione.

2) Impossibilità o illiceità dell’oggetto. Qualora l’oggetto di decisione sia impossibile o contrasti con norme imperative di ordine pubblico.

3) Incompetenza a decidere. Ricorre per esempio qualora l’assemblea prenda provvedimenti su parti di proprietà esclusiva.

4) Innovazioni lesive dei diritti dei singoli. E’ questa l’ipotesi in cui l’assemblea prenda decisioni che limitino il diritto del singolo ad utilizzare una parte comune, ovvero che impongano un mutamento di destinazione di un bene comune tale da ridurne completamente o in maniera apprezzabile l’utilizzo.

Tutte le altre violazioni danno luogo a mera annullabilità, per cui il condomino che riterrà essere stato danneggiato da una delibera, dovrà adoperarsi per promuovere l’opposizione attraverso un legale.

Ancora un dubbio rimane ed è quello del quorum per decidere; era giurisprudenza uniforme che, qualora una delibera venisse presa senza le maggioranze di legge, fosse da ritenersi nulla. Alla luce dell’ultima pronunzia, e degli orientamenti "collettivisti" della Cassazione è bene, per chi intenda proporre opposizione, non attendere e agire tempestivamente; esiste sempre, infatti, la possibilità che la mancanza del quorum possa essere ritenuto un vizio formale, o comunque relativo al procedimento di deliberazione