QUATTRO DOMANDE
UNA RISPOSTA

Il contratto stipulato per soddisfare esigenze di natura transitoria (pied-a-terre) ha la durata limitata nel tempo?
Può il conduttore modificare la natura transitoria del contratto senza comunicare l'avvenuta variazione al proprietario (cioÈ la residenza stabile) per poter richiedergli un risarcimento?
Nel caso in cui l'inquilino denunci il proprietario per non avergli applicato l'equo canone, quanti sono gli anni di arretrato sottoposti al risarcimento?
E sempre nel caso di denuncia di cui sopra, può l'inquilino chiedere il controllo delle spese condominiali pagate riferito a tutto il periodo della locazione, vale a dire da 13 anni a tutt'oggi?

RISPONDE L'AVVOCATO
PAOLO RIBERO

I quesiti sottoposti dall'abbonato possono essere riuniti.
Il tema comune È quello del contratto di locazione di natura transitoria, contratto non rientrante nella disciplina dettata dal legislatore con legge 392/78 (cosiddetta legge sull'equo canone).
Occorre, però, precisare che nell'interpretazione del contratto, e soprattutto in materia di locazione ove si tende a tutelare la figura del contraente ritenuta più debole (l'inquilino), prevale l'aspetto sostanziale, ossia la reale situazione di fatto, rispetto alla terminologia usata dalle parti.
Pertanto, la giurisprudenza non considera determinante il fatto che il negozio giuridico sia stato denominato "contratto di locazione di natura transitoria" o che il conduttore abbia dichiarato di non risiedere nell'immobile oggetto del contratto; analizza, invece, l'effettivo uso dell'alloggio.
Per tali ragioni, la durata del contratto, l'acquisizione della residenza anagrafica nell'immobile locato, possono costituire elementi idonei a far presumere che tale immobile abbia costituito l'abitazione principale dell'inquilino e che, pertanto, al contratto di locazione si debba applicare la disciplina dettata dal legislatore relativa agli immobili urbani ad uso abitativo in regime ordinario e, quindi, anche le norme riguardanti la determinazione del canone.
Per quanto riguarda, infine, il periodo di tempo a cui far riferimento per determinare la restituzione della parte di canone maggiore versata dal conduttore; anche in questa materia si deve applicare la prescrizione ordinaria decennale.
Pertanto per i canoni maggiori versati prima del 1987 nessun rimborso È dovuto.