LA MANUTENZIONE
DEL TERRAZZO

In un condominio di sette piani, F.T. al piano terra ci sono due locali commerciali separati dall'ingresso della casa, che sporgono dal profilo della casa. Il soffitto di questi forma il terrazzo dei due alloggi del primo piano. Ora il pavimento di un terrazzo necessita di manutenzione con pericolo di infiltrazioni nel locale sotto in caso di pioggia. Visto che il regolamento di condominio non dice nulla a proposito dei terrazzi, ed essendo questi ad uso e beneficio dei rispettivi alloggi del primo piano, in caso di danni chi ne risponde, chi deve sostenere le spese di manutenzione dei terrazzi?

RISPONDE L'AVVOCATO
GABRIELE BRUYÈRE

Non pare esservi dubbio che il terrazzo cui si riferisce il lettore è un terrazzo a livello, cioé una superficie scoperta posta sopra alcuni vani e, contemporaneamente, sullo stesso piano di altri, dei quali costituisce parte integrante strutturalmente e funzionalmente. Tale terrazzo è destinato non solo a coprire la parte di fabbricato sottostante, ma a dare affaccio e ulteriore comodità all'appartamento cui è collegato di cui costituisce una proiezione all'esterno. In via generale, tenuto conto che funzione essenziale è quella di proteggere i piani sottostanti come un tetto, la spesa per la riparazione e costruzione della terrazza livello, che va equiparata a tal fine al lastrico solare, va sopportata solamente per 1/3 da colui che ne è proprietario e ne ha l'uso esclusivo, e per i restanti 2/3 ai proprietari delle unità immobiliari a cui la stessa terrazza serve come copertura ai sensi dell'art. 1126 cod. civ. in mancanza di un diverso criterio di ripartizione contenuto nel regolamento di condominio. Detto criterio di ripartizione riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, cioé del manto impermeabilizzato sottostante le piastrelle del pavimento (normalmente le infiltrazioni promanano da una o più lesioni di detto manto) ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale o strumentale come il rifacimento della pavimentazione, il trasporto di detriti ecc.
Quanto sopra non esclude l'accertamento di un'eventuale responsabilità del proprietario del terrazzo per negligente omissione di opere di manutenzione alla pavimentazione o per altre cause, a lui riconducibili, cui sia imputabile la rottura dell'impermeabilizzazione; ove sia accertata detta responsabilità a carico del solo proprietario, restano sia le spese di impermeabilizzazione che l'eventuale risarcimento dei danni.