L'ASSEMBLEA
DI CONDOMINIO

Partecipando all'assemblea di una seconda casa posseduta dalla mia famiglia, ho notato, a mio giudizio, delle stranezze nella conduzione dell'assemblea stessa e, poiché sono stati approvati dei lavori che comporteranno delle spese notevoli desidero sapere se esistono dei presupposti per invalidare l'assemblea così tenutasi. Dopo aver constatato la validità dell'assemblea con una rapida occhiata ed aver fatto il punto della situazione per le deleghe (a questo proposito l'amministratore non mi ha richiesto la delega rilasciatami da mio padre, proprietario dell'alloggio, ma si È accontentato del fatto che alla riunione fosse presente la figlia) si È proceduto alla nomina del presidente, ma non a quella di un segretario: infatti È stato l'amministratore stesso a svolgere questo ruolo limitandosi nel corso dell'assemblea a prendere qualche breve appunto, senza mai comunicare il quorum raggiunto dalle varie deliberazioni (conteggio sempre fatto con un rapido conto delle teste) e senza curarsi di prendere nota del nome di coloro che avevano manifestato il proprio dissenso.
In particolare una delibera È stata approvata in questo modo: bisognava decidere se procedere al rifacimento della recinzione condominiale e se si decidere sui preventivi proposti da un condomino titolare di un impresa di carpenteria; dopo accesa discussione in cui i condomini contrari facevano notare che vi erano dei lavori più urgenti da fare e che questo poteva essere rimandato all'anno successivo anche in considerazione del costo notevole si È proceduto alla votazione per alzata di mano, in cui È risultato che la maggioranza non era d'accordo per tale lavoro.
L'amministratore si È quindi limitato a riportare velocemente sul verbale quanto accaduto senza fare un conteggio effettivo dei millesimi. A questo punto la discussione È passata al punto successivo che proponeva un altro lavoro oneroso e che dopo votazione È stato bocciato; ma quel condomino proprietario della ditta di carpenteria, non contento di come si erano svolte le cose, ha ripreso il discorso della recinzione appoggiato dall'amministratore e adducendo motivi quali l'urgenza di effettuare il lavoro prima che scadesse il permesso per la recinzione rilasciato dal Comune e facendo leva su quanto ci avrebbe guadagnato in valore la casa con una nuova recinzione, È riuscito a far si che si votasse una seconda volta con il risultato di far cambiare idea ad alcuni di quelli che alla prima votazione avevano espresso parere contrario. Risultato: l'amministratore tutto compiaciuto ha tirato una bella riga sul libro dei verbali e ha riportato il risultato della seconda votazione sempre senza conteggio dei millesimi e senza curarsi di riportare i nominativi di chi aveva espresso parere sfavorevole. È regolare tutto ciò?
Inoltre, tra la prima e la seconda votazione per la recinzione, un condomino, che aveva espresso parere favorevole, ha lasciato l'assemblea senza che la cosa sia stata annotata dall'amministratore, ma nel corso della seconda votazione È stato comunque conteggiato fra i favorevoli pur non essendo più presente.
Concludo dicendo che durante tutta l'assemblea l'amministratore si È limitato a prendere semplici appunti di quanto deciso e che a fine assemblea non ha proceduto alla lettura del verbale stesso. Per ultimo, vorrei sapere se la costruzione di tale cancellata metallica con muretto in cemento al posto della recinzione attuale costituita da una rete metallica sostenuta da paletti può essere considerata un'innovazione e come tale È permesso ai condomini contrari di essere esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Infine in caso esistano i presupposti per invalidare l'assemblea (tenutasi pochi giorni fa) desidero sapere come procedere.

RISPONDE L'AVVOCATO
MAURIZIO VOI

Ciò che È stato descritto dalla lettrice È un tipico modo di gestire l'assemblea da parte di amministratori non professionisti anche se, ad onor del vero, la direzione dell'assemblea non È un compito dell'amministratore il quale proprio ad essa deve rispondere del suo operato, ovvero trarre indicazioni precise per l'adempimento del mandato. Nell'art. 1136 c.c. vengono indicati tutti quegli adempimenti formali e sostanziali che fanno si che una corretta volontà assembleare si formi e che, conseguentemente, abbia valore verso i condomini assenti o dissenzienti (art. 1137 c.c.).

1) Segretario: non vi È nessuna norma che lo preveda espressamente come elemento indispensabile alla riunione: il suo compito È quello di redigere il verbale, anche per riassunto, di ciò che si È deciso in assemblea. La funzione può essere adempiuta dall'amministratore anche se, come detto, lo stesso per i suoi compiti e per la valutazione del suo operato compiuta dall'assemblea, dovrebbe rimanere estraneo.

2) Verbalizzazioni: a) l'art. 1136, 6 comma c.c. prevede che l'assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati; chi deve prevedere all'accertamento non È chiaro e la giurisprudenza non se ne È mai occupata precisamente. Ritengo che la procedura più corretta sia nel senso che l'amministratore (colui che ha convocato) dimostri all'assemblea che tutti i comproprietari sono stati invitati. b) A verbale devono essere riportati i condomini presenti e i relativi millesimi e ciò al fine dell'esatto calcolo delle maggioranze; la mancanza di tali incombenti porta alla invalidità dell'assemblea da impugnarsi entro 30 giorni (il Trib. Napoli sent. 12.5.1989 È addirittura per la nullità). c) Sul modo di verbalizzazione, per appunti su minuta e poi ricopiati in bella copia, ovvero direttamente in sede di assemblea, in giurisprudenza vi È ancora ampio dibattito (per esempio: Cass. civile, sez. II, 16 luglio 1980 n. 4615 ha ritenuto che: "La redazione per iscritto del verbale per le riunioni dell'assemblea dei condomini, prevista dall'ultimo comma dell'art. 1136 c.c., non È prescritta a pena di nullità tranne nel caso che la delibera assembleare incida su diritti immobiliari"). Personalmente ritengo che la verbalizzazione debba essere contestuale e precisa poiché È in base ad essa che poi, nel processo, si possono valutare le eventuali invalidità dell'assemblea non essendo ammessa la prova per testimoni dei condomini. d) In sede di votazioni È essenziale annotare i condomini favorevoli con i relativi millesimi, nonché i contrari e i loro millesimi poiché in materia condominiale le delibere debbono sempre portare la doppia e valida maggioranza ex art. 1136 c.c., mancando l'indicazione esatta, l'assemblea È annullabile entro 30 giorni ex art. 1137 c.c. e) Se un condomino si allontana, questi non può essere calcolato nella maggioranza per la delibera, però se comunque formatasi una maggioranza, il voto dell'assente erroneamente calcolato non ha nessuna influenza (c.d. prova di resistenza) la delibera È valida comunque.

3) Lavoro. Il lavoro così come descritto appare essere una innovazione: per l'approvazione sono necessari i voti della maggioranza dei condomini e i due terzi dei millesimi. Se la lettrice ha dichiarato a verbale o con comunicazione scritta di non voler l'innovazione, ex art. 1121 2 comma c.c. la spesa sarà sostenuta da quei condomini che la hanno voluta. Ritengo che una volta discusso e deliberato su un punto all'ordine del giorno un particolare problema (e quindi formatasi la maggioranza) lo stesso problema possa essere ridiscusso se È oggettivamente collegato alle delibere susseguenti tanto da dare una visione di insieme delle problematiche condominiali al fine di predisporre dei piani di spesa con delle priorità.