SOPRAELEVARE: IN QUALI CASI È LEGITTIMO?

Sono proprietario di un appartamento in caseggiato composto di quattro alloggi.

Il mio appartamento è ubicato al primo piano e anche l'ultimo in quanto sopra vi è la copertura in tegole. L'edificio è stato costruito negli anni cinquanta dall'allora Ina/Casa con amministrazione autonoma di tipo condominiale.

Recentemente, sono venuto a conoscenza che vi è una legge e anche alcuni regolamenti che stabiliscono che al proprietario che abita all'ultimo piano e sotto la copertura del fabbricato coperta con tegole è consentito di usufruire di detta area a titolo personale con facoltà di sopraelevazione sempre ché vengano rispettate quelle norme edilizie che la legge richiede in special modo le norme vigenti nel comune interessato.

Al riguardo ho fatto diverse indagini compreso il consulto del codice civile che tratta la materia e, a mio avviso, sembra che l'intenzione mia di sopraelevazione non debba trovare ostacoli: cosa che il proprietario del piano terra (sotto il mio) cerca di evitare in quanto, secondo lui, il tetto è parte comune; da qui la sua opposizione.

Forse è importante segnalare che il contratto di acquisto dell'appartamento a suo tempo con l’Ina/Casa non conteneva nessun titolo che impedisse tale operazione; quindi dovremmo avvalerci di quelle norme o leggi che regolano la materia e di questo sono perfettamente d'accordo.

Come stanno esattamente le cose? Ho settantacinque anni e vorrei fare qualcosa a beneficio dei miei figli e nipoti. Se potranno essere utili vorrei darvi alcune indicazioni:

- L'appartamento è di mia proprietà da circa cinquant'anni.

- I quattro appartamenti del caseggiato sono stati amministrati in forma condominale (vedi Ina/Casa).

- Nel contratto di acquisto non vi è nessuna regolamentazione e nessun divieto.

risponde il Geometra
GIUSEPPE BURCHERI

Per sopralzo o sopraelevazione di un edificio condominiale deve intendersi la costruzione di uno o più piani.

Il diritto di sopralzo non spetta a tutti i condomini, ma solo al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o al proprietario esclusivo del lastrico solare, salvo che risulti altrimenti dal titolo (regolamento di condominio) (articolo 1127 c.c.).

Per l'esercizio della facoltà di sopralzo non è necessaria alcuna autorizzazione da parte degli altri condomini, i quali possono opporsi solo se le condizioni statiche dell'edificio non consentono la sopraelevazione, oppure nel caso in cui questa pregiudichi l'aspetto architettonico dell'edificio.

Il condomino che esegue, in base al titolo, un sopralzo è sempre tenuto a corrispondere un'indennità ai proprietari degli altri piani (articolo 1127 ultimo comma c.c.).

Inoltre nell'effettuare un sopralzo cambia il rapporto di valore tra le varie proprietà esclusive, con conseguente necessità di revisione della tabella millesimale di comproprietà.

Non si applicano le norme sui sopralzi alle trasformazioni di sottotetti in mansarde abitabili (Cassazione civile 680 del 24/01/1983).

Tale giurisprudenza è applicabile in riferimento alla recente Legge Regione Piemonte n° 21 del 6 agosto 1998, che prevede il recupero ai fini abitativi dei sottotetti aventi determinate caratteristiche tecniche che consentono di ottenere la licenza di abitabilità dal comune.

Il "sottotetto" di un edificio di un condominio, non essendo incluso tra le parti comuni indicate nell'articolo 1117 c.c. non costituisce - in difetto di elementi contrari desumibili dal titolo - oggetto di comunione, e poiché esso di regola assolve una funzione isolante protettiva (dal caldo e dal freddo) del piano più elevato, di questo costituisce normalmente una pertinenza, qualora non ne sia dimostrata una destinazione diversa (Cassazione sez. II 14 febbraio 1980 n° 1106).