ma nei confronti dei terzi vige la responsabilità solidale

RIPARTIZIONE SPESE PER QUOTE DI PROPRIETÀ

Il criteri dell'uso "parziario" e "potenziale"

a cura dell'Avv. Rodolfo Cusano
Presidente Alac - Campania

In questo numero è in esame il problema dei criteri di ripartizione delle spese, uno dei problemi più delicati nel "governo" del condominio. Le disposizioni del Codice civile che disciplinano questa materia sono distribuite su quattro articoli, dal 1123 al 1126. L'articolo dell'avvocato Cusano che segue considera, in trattazione unitaria, le disposizioni citate. La prima parte, di commento dell'art 1123, è pubblicata in questa pagina, la seconda, relativa agli artt. 1124, 1125 e 1126, compare nella pagina successiva.

Premessa

La ripartizione delle spese condominiali tocca in maniera diretta ed immediata gli interessi dei singoli condomini. Infatti, ad ognuno di loro spetta partecipare alle spese nella maniera più giusta possibile. Per la qual cosa, la corretta applicazione delle disposizioni codicistiche incontra non solo gli interessi di questi ultimi ma anche quello dell'amministratore del condominio, al fine di evitare una sua eventuale responsabilità in ordine alle conseguenze dell'errata applicazione dei criteri di riparto delle spese condominiali.

Alcuni aspetti della regolamentazione generale del condominio sono il presupposto necessario per ben comprendere il perché dei vari criteri che il codice civile o la giurisprudenza in funzione chiarificatrice o integratrice ritengono applicabili. Per cui appare opportuno soffermarci brevemente su tali aspetti.

In primo luogo è necessario conoscere la disposizione di cui all'art. 1139 c.c.. Tale norma che rinvia alle norme sulla comunione, per quanto non espressamente previsto dal capo II del Titolo VII, sul condominio, è da ritenersi quale norma di salvezza, nel caso in cui la soluzione del problema del riparto delle spese condominiali non possa essere risolto in base alle norme ed ai principi previsti in materia di condominio.

Inoltre, nella necessaria stringatezza della legge e nella considerazione dell'epoca storica in cui il codice civile fu emanato, sono ormai trascorsi più di cinquant'anni, il più delle volte, al fine di essere quanto più preciso possibile, sarà necessario integrare la fonte normativa con l'interpretazione che di essa ne fa la giurisprudenza. Tenendo ben presente, che anche quest'ultima, va considerata nel suo evolversi e nei suoi diversi indirizzi spesso in contrasto tra loro.

Ciò premesso, va detto che molte delle problematiche che potrebbero sorgere vanno risolte con l'attenta lettura della norma nonché della fonte secondaria, che nella materia in esame è il regolamento condominiale (sia esso contrattuale o assembleare). Ciò serve per dire che per prima cosa se una spesa è espressamente prevista dal regolamento condominiale all'amministratore non rimarrà che applicare la tabella di riparto prevista dallo stesso regolamento. Infatti per molte delle spese che quotidianamente vengono fatte dall'amministratore del condominio, non si pone alcun problema di imputazione in quanto essa imputazione è appunto prevista espressamente da detto regolamento: es. manutenzione generale, riparazioni, cancelleria ecc. sono tutte spese che si è soliti raggruppare nelle spese generali e ripartirle nella tabella detta "A".)

Abbiamo quindi come punti di riferimento costanti :

1- le norme del codice civile in materia di condominio, lette alla luce dell'interpretazione giurisprudenziale, e in mancanza di queste di quelle sulla comunione;

2- le regole sul riparto delle spese previste in sede di regolamento di condominio;

3- le regole da determinarsi a cura dell'assemblea o dell'amministratore, caso per caso, perché non previste dalle prime due fonti.

Appare subito che se nei primi due casi l'opera dell'amministratore appare abbastanza semplice, nell'ultimo è opportuno che egli proceda con molta cautela proprio per operare con ogni legittimità.

I criteri di riparto previsti

dal codice civile

Il codice civile del 1942 all'art. 1123# prevede tre criteri generali di ripartizione delle spese. Agli articoli successivi si occupa invece dei più importanti beni comuni prevedendo per ognuno di essi una particolare disciplina. Infatti l'articolo 1124 c.c. prevede la ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione delle scale, l'articolo 1125 c.c. detta i criteri per la ripartizione delle spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai; l'art. 1126 si occcupa invece dei lastrici solari di uso esclusivo.

Quelli previsti dall'art. 1123 c.c. sono quindi da considerarsi come aventi una portata generale e si applicano ad una serie innumerevole di beni comuni che il codice non ha ritenuto necessario di dover elencare.

Il primo è il normale criterio di ripartizione millesimale in base alla proprietà. Tale criterio si fonda sul disposto dell'art. 1118 c.c., il quale prevede che il diritto di ciascun condomino sui beni comuni è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Per la qual cosa verrà parimenti determinata anche la sua partecipazione alle spese, espressa matematicamente nella quota millesimale attribuitagli. Si è soliti identificare tale partecipazione alla tabella generale con la dizione "quota di proprietà"; in realtà essa non è l'espressione della proprietà, non è cioè l'oggetto del diritto ma solo la misura in cui il condomino è obbligato a partecipare alle spese effettuate, cioè a tutte quelle spese che avendo riferimento ai beni in comunione indifferenziata dovranno essere ripartite per quella che solitamente viene definita tabella "A" o generale. Ci riferiamo all'assicurazione del fabbricato, alle spese di amministrazione, allo stesso onorario dell'amministratore, alla manutenzione generale, ecc..

Lo stesso dicasi per le spese di portierato, che siano previste nel regolamento, tra quelle di carattere generale, per cui esse vanno ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell'art.1123 c.c. in maniera proporzionale al valore della proprietà di ciascuno e indipendentemente dalla maggiore o minore utilizzazione del servizio da parte di condomini proprietari di unità immobiliari site in posizione particolare, senza che ne sia configurabile una deroga con riguardo alla mera esistenza di una tabella, allegata al regolamento, per la ripartizione di spese particolari di pertinenza dei soli appartamenti (Cass. II del 30/5/1990 n. 5081).

Eccezione a detto principio è la responsabilità nei confronti dei terzi dove in virtù della solidarietà passiva il creditore del condominio può chiedere ad ogni singolo condomino il pagamento dell'intero, né quest'ultimo può sottrarsi alla richiesta rivendicando la sua partecipazione pro quota. Infatti, mentre nei rapporti interni fra i singoli condomini le spese comuni vanno ripartite pro quota ai sensi dell'art. 1123 c.c. e in base alle norme del regolamento condominiale, nei confronti dei terzi i condomini sono responsabili solidalmente, in base all'art.1294 c.c., che sancisce il principio della solidarietà fra debitori se dal titolo non risulti diversamente (Cass. II del 11/11/1971 n. 3235).

Il secondo criterio previsto dallo stesso articolo 1123 al II comma è quello dell'uso potenziale. Esso si applica quando vi sono beni comuni che servono i condomini in misura diversa. In tal caso, questo criterio prevale sul primo.

Il terzo criterio fa riferimento all'uso parziario. Ciò si verifica nel caso in cui un condominio abbia più scale, cortili, lastrici solari, impianti ed opere destinate a servire solo una parte del fabbricato condominiale (condominio parziario). In tal caso le spese relative saranno a carico dei soli condomini che ne traggono utilità. Infatti, nei regolamenti di condominio spesso sono previste tante tabelle quante sono le scale, gli ascensori, ecc..

Come si correlano questi primi tre criteri ?

Si può con sicurezza affermare che gli ultimi due si pongono con un carattere di specialità rispetto al primo perciò a quest'ultimo si farà ricorso solo laddove essi non risultino applicabili. Ad esempio nel caso di riparazione del tetto di copertura si applicherà il criterio generale di riparto delle spese. Quando invece vi sono più fabbricati o più tetti si applicherà il terzo criterio, cioè saranno tenuti al pagamento delle spese solo quei condomini i cui appartamenti sono effettivamente coperti dal tetto per cui si è provveduto alla riparazione.

Il riparto delle spese

ex art. 1124 c.c. e seguenti

Gli articoli in esame prevedono invece diversi criteri di ripartizione a seconda del bene condominiale considerato.

Il primo e cioè l'art. 1124 c.c. s'intitola alla manutenzione e ricostruzione delle scale, le relative spese vengono imputate unicamente ai proprietari cui esse servono (altra ipotesi di condominio parziario) per metà in ragione del valore del singolo piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. La "voluntas legis" espressa con tale disposizione è abbastanza trasparente : si tiene conto di un probabile criterio d'uso determinato a monte dal legislatore al fine di evitare inutili dissidi. In pratica il normale criterio basato sui millesimi si è contemperato con un altro criterio che tenga conto invece del piano di ubicazione dell'immobile, atteso che, quanto più in alto sia posto quest'ultimo, tanto più usa dell'insieme delle scale. In un edificio in condominio, le scale oggetto di proprietà comune a norma dell'art. 1117 n.1 c.c., se il contrario non risulta dal titolo, comprendono l'intera relativa "cassa", di cui costituiscono componenti essenziali ed inscindibili le murature che la delimitano, assolvano o meno le stesse, in tutto o in parte, anche la funzione di pareti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva cui si accede tramite le stesse scale. Ne consegue che, anche quando i lavori di manutenzione o ricostruzione delle scale importino il rafforzamento delle murature svolgenti anche tale ultima funzione, con indiretto vantaggio dei proprietari specificamente interessati, la ripartizione delle spese deve avvenire in base all'art. 1124, I comma c.c., salvo che oggetto dei lavori siano non il vano scale nel suo complesso ma solo le murature costituenti le pareti perimetrali delle unità immobiliari prospicienti il vano scale, poichè in tale ultimo caso la ripartizione delle spese va effettuata mediante l'applicazione opportunamente coordinata, dei criteri fissati dagli artt. 1123, II comma e 1124, I comma c.c.. ( Cass. II del 7/5/97 n. 3968).

L'art. 1125 c.c. intitolato alla "Manutenzione e ricostruzione dei soffitti delle volte e dei solai" precisa che le relative spese di riparazione devono essere addebitate in parti uguali ai proprietari dei due piani uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore, l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Ciò, chiaramente, nella normalità dei casi e con esclusione di quello in cui il danno è stato procurato da cattiva manutenzione del proprietario del piano superiore, nel qual caso sarà tenuto unicamente quest'ultimo al risarcimento dei danni procurati. Cosa questa che accade sovente ad. es. per le infiltrazioni provenienti dai balconi soprastanti.

Qualora la proprietà di un locale sotterraneo spetti ad un soggetto diverso dal proprietario del fondo sovrastante le spese di manutenzione o rifacimento delle strutture di copertura di tale locale gravano sul proprietario del locale medesimo, ove dette strutture ne costituiscano parte integrante senza alcuna funzione di sostegno del fondo sovrastante e quindi non siano oggetto di comunione con il proprietario del suolo; il che comporta l'esclusione dell'applicabilità dell'art. 1125 c.c. (Cass. II del 18/3/1989 n. 1362).

L'art. 1126 c.c. si riferisce invece ai lastrici solari di uso esclusivo. Attenzione al fatto che si parla di uso e non di proprietà. Infatti recita il codice "coloro che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno". Sullo stesso piano la Suprema Corte: la spesa per la riparazione o ricostruzione del lastrico o della terrazza a livello deve essere sostenuta per un terzo da coloro che ne hanno l'uso esclusivo e per due terzi dai condomini dell'edificio o delle parti di edificio a cui il lastrico serve di copertura: Cass. II del 15/4/1994 n. 3592.

E' utile spiegare che parteciperanno alla spesa tutti i proprietari dell'edificio se trattasi di un tetto unico. Quando invece a causa delle caratteristiche costruttive si potrà o si dovrà tener conto del fatto che trattasi di lastrici diversi alla spesa di riparazione parteciperanno i soli proprietari di quegli immobili che si trovano nella colonna d'aria sottostante il lastrico riparato.

Delibera di ripartizione

delle spese

L'art. 1137 c.c. testualmente recita : "Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione non sia ordinata dall'autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data della comunicazione per gli assenti".

Sulla base di questa disposizione si è ritenuto# che ben può l'assemblea derogare ai criteri normativamente previsti rimanendo al condomino dissenziente la possibilità di impugnare# detto deliberato nei trenta giorni dall'assemblea o dalla notifica del verbale, se assente. Ma ciò che più importa è sapere se l'assemblea gode del potere di derogare dalle tabelle già esistenti. Possono cioè i condomini fissare criteri diversi da quelli della legge? La risposta è no. Infatti è proprio l'art. 1135 c.c. a circoscrivere le competenze dell'assemblea alla verifica ed applicazione concreta dei criteri fissati dalla legge.

In realtà l'art. 1123 c.c. in relazione ai criteri di ripartizione delle spese condominiali conclude con l'espressione "salva diversa convenzione".

Tale espressione significa che i regolamenti di condominio possono stabilire che alcune o tutte le spese debbano essere ripartite in modo diverso da quello previsto dalla legge e si applicano fino a quando non saranno modificati. In che modo possono agire i condomini che si sentono danneggiati da dette previsioni regolamentari?

Al riguardo, bisogna distinguere tra regolamenti approvati dall'assemblea e regolamenti contrattuali (predisposti dal venditore ed allegati ai contratti di acquisto). Per ciò che concerne i regolamenti della prima categoria, i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge potranno essere modificati solo con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore degli edifici.

I regolamenti contrattuali invece, potranno essere modificati solo con il consenso scritto di tutti i condomini, con la conseguenza che, eventuali delibere adottate senza la prescritta unanimità saranno nulle e la nullità potrà essere fatta valere dai condomini dissenzienti in ogni tempo. Infatti, solo con una delibera votata all'unanimità è possibile una convenzione diversa : addirittura con quest'ultima è possibile anche escludere qualcuno dalle spese in virtù dell'autonomia contrattuale che comunque spetta ad ogni persona. In tema di condominio degli edifici , la disciplina di cui agli art. 1123-1125 c.c. sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni è suscettibile di deroga con patto negoziale, e quindi, anche con regolamento condominiale, ove abbia natura convenzionale e sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i partecipanti (Cass. II del 6/11/1986 n. 64/99).

Art. 1139 c.c. Rinvio alle norme sulla comunione

Per quanto non espressamente previsto da questo capo si osservano le norme sulla comunione in generale.

# Ciò non significa che la tabella non possa avere un altro titolo, o essere anche contraddistinta con un simbolo numerico;

# Cass. sent. n. 1726 del 04.07.1966 : Poichè in tema di ripartizione fra i condomini delle spese di conservazione e di gestione delle cose e dei servizi comuni, l'art. 1135, n. 2 e 3 c.c., riconosce esplicitamente all'assemblea condominiale di deliberare sulla materia, ne deriva che, in ordine alle delibere assembleari che ripartiscono tra i condomini il carico delle suddette spese in asserita violazione dei criteri stabiliti, peraltro con carattere suppletivo dagli artt. 1123 e 1124 c.c., la proponibilità dell'impugnazione è condizionata al rispetto del termine di decadenza dei trenta giorni stabilito dall'art. 1137 c.c..

# Per impugnazione si intende la citazione davanti all'Autorità Giudiziaria competente per territorio, non avendo alcun valore eventuali proteste o reclami fatti, sia pure per iscritto, all'amministratore.

ecco il testo

1123. Ripartizione delle spese — Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.