di Gian Vincenzo
Tortorici
LOCAZIONI, PARLIAMO DI NORME
E REGOLAMENTI, MA ANCHE DELLA "FAMIGERATA" IMPOSTA DI
REGISTRO
Il
contratto di locazione è uno dei contratti che ai sensi
del DPR 131 del 26 aprile 1986 deve essere sottoposto a registrazione,
anche se tale registrazione presentava e presenta alcune deroghe
per particolare fattispecia contrattuale. Si deve innanzitutto
precisare che, trattandosi di una norma fiscale, seppur riferita
a contratti di natura civilistica, a essa deve esser fatto riferimento
per gli esatti adempimenti da assolvere. In primo luogo si deve
rilevare che il contratto di locazione può essere registrato
nell'intero territorio italiano indipendentemente dall'ubicazione
dell'immobile che si concede in locazione; per tale motivo un
locatore che affitti un appartamento a Bari e risieda a Genova
può registrare il contratto a Genova, ovvero, per meglio
specificare, un locatore che per motivi di lavoro si trasferisce
ogni giorno da Pisa a Pontedera ben può registrare presso
l'Ufficio del Registro di quest'ultima città il contratto
di locazione di un immobile che è sito in Pisa.
Il contratto di locazione poi deve essere registrato entro venti
giorni dall'intervenuta stipulazione del contratto stesso, e ciò
indipendentemente dall'inizio del contratto. Per tale motivo si
può stipulare in data 1° luglio un contratto di locazione
con decorrenza 1° settembre, e ciò malgrado si debba
provvedere alla registrazione di tale contratto entro il 20 luglio.
In caso di mancata registrazione nei termini di legge, il legislatore
prescrive alcune gravi sanzioni a carico del trasgressore. Il
contratto di locazione poi prevede normalmente a livello economico,
in quanto è proprio questo aspetto che sottopone il contratto
a imposizione fiscale, un corrispettivo rappresentato dal canone
di locazione, un rimborso degli oneri accessori e un eventuale
versamento di un deposito cauzionale a garanzia dei possibili
danni che il conduttore può arrecare all'appartamento locato.
Per il canone di locazione deve essere assolta un'imposta di registro
corrispondente all'aliquota del 2% del canone dichiarato, mentre
per gli oneri accessori, trattandosi di mero rimborso, nulla è
dovuto; per contro, l'ammontare del deposito cauzionale sconta
un'aliquota del 6,50%.
Si deve rammentare, però, che nel caso l'appartamento sia
ammobiliato, l'aliquota da applicare al canone di locazione è
pari al 3% e inoltre che qualora l'ammontare dell'imposta al primo
anno di locazione fosse inferiore a L. 100.000, l'imposta da pagare
corrisponderebbe a tale importo minimo. Si deve rilevare altresì
che due recenti normative hanno poi rivoluzionato il pagamento
dell'imposta di registro relativa ai contratti di locazione di
immobili urbani; in particolare, la legge 27 dicembre 1997 n.
449 prescrive che sono esenti da imposta di registro i contratti
stipulati per una durata inferiore a trenta giorni con lo stesso
conduttore qualunque ne sia l'ammontare del canone e quindi se
si affitta un mese che è di trentun giorni, si deve registrare
il contratto di locazione. Per gli anni successivi al primo, l'imposta
di registro sconta il 2% e l'importo da corrispondersi va arrotondato
alle diecimila lire inferiori o superiori, a seconda che l'ammontare
dell'imposta da versare sia rispettivamente inferiore o superiore
a lire cinquemila.
Per i contratti che anteriormente alla data del 31.12.1997 non
dovevano essere registrati perché inferiori all'epoca a
L. 250.000, importo per il quale erano esenti, le parti dovranno
chiedere la registrazione entro venti giorni dall'inizio della
nullità contrattuale successiva a quella in corso alla
data del 1° gennaio 1998, e dovrà essere effettuato
il versamente secondo quanto previsto dall'attuale disciplina
normativa, e quindi con un primo versamento da effettuare in banca
e i successivi all'ufficio postale, seppur con il nuovo modulo
M32 intestato al Concessionario territoriale competente. Si rammenta
che i contratti che non dovevano essere registrati, se scadenti
il 31.12.1997, devono essere registrati per espressa circolare
ministeriale entro il 20 gennaio 1999.
In ogni caso, per la prima registrazione il contribuente deve
recarsi in banca, compilare il modello predisposto dal Ministro
(M23), riportare gli estremi di registrazione che corrispondono
alla causale del versamento RP (nel caso di rinnovi RC), il codice
del tributo 107T per i contratti di locazione, i dati anagrafici
del conduttore e del locatore comprensivi dei loro codici fiscali,
l'importo in lire e in cifre che deve essere corrisposto, compreso
l'ammontare che varia da ufficio a ufficio dei diritti di esazione,
nonché gli estremi del versamente che verranno apportati
direttamente dall'istituto bancario; effettuato il versamento
le parti devono poi portare la copia del versamento rilasciato
unitamente al contratto all'ufficio del Registro. Si deve altresì
rilevare che le parti possono registrare in un'unica soluzione
un contratto pluriennale godendo del beneficio di uno sconto del
2,5% annuale. Il problema che in giurisprudenza si è dibattuto
è se l'imposta di registro vada corrisposta anche successivamente
alla scadenza legale del contratto; a tal proposito, parte della
dottrina e della giurisprudenza ritiene che non sussistendo più
un contratto, l'imposta non vada pagata, mentre parte della giurisprudenza
ritiene che trattandosi comunque di un versamento per un corrispettivo
riconosciuto, seppur ai sensi dell'art. 1591 codice civile, l'imposta
deve essere ugualmente corrisposta.
