Importante sentenza del Tribunale di Napoli destinata a fare scuola tra gli amministratori di grandi complessi edilizi

Supercondominio unico ma con tante assemblee

Un'importante sentenza del tribunale di Napoli ha chiarito in maniera precisa ed efficace la distinzione tra condominio e supercondominio. Purtroppo essa è destinata a fare scuola. Dico purtroppo perché gli amministratori, se non vorranno vedersi impugnare le delibere di approvazione del bilancio, dovranno presto ad essa adeguarsi. Ma, esaminiamola più da vicino.
Il caso sottoposto ai giudici prevedeva un complesso residenziale costituito da tre distinti fabbricati. Ciascuno degli edifici, secondo il Tribunale di Napoli, integra un condominio distinto, cui appartengono i soli proprietari delle unità abitative ivi ubicate e che è competente a deliberare in merito alla gestione ed amministrazione di quelle parti di quel solo stabile che sono destinate all'uso ed al godimento comune. Invece, per quel che concerne i soli beni e servizi comuni a tutti e tre i fabbricati costituenti il complesso residenziale, sussiste un ulteriore (super) condominio deputato a provvedere alla loro gestione attraverso un'assemblea alla quale hanno titolo a partecipare tutti i proprietari delle unità ubicate nel complesso. Di conseguenza, qualora la delibera di approvazione avesse riguardo ad un unico bilancio e fosse presa con il voto di tutti i partecipanti al complesso immobiliare è da ritenersi completamente nulla.
Infatti occorre approntare distinti documenti contabili, il primo riflettente le poste attive e passive della gestione dei beni comuni all'intero complesso; altri tre separati bilanci, quelli inerenti alla gestione dei singoli corpi di fabbrica, ognuno dei quali da sottoporre al vaglio ed all'approvazione separata di ciascuna assemblea condominiale.
Per cui ove invece l'approvazione si avesse in una unica assemblea bisogna ritenere che la stessa abbia oltrepassato i propri poteri che trovano un limite nella gestione dei beni comuni all'intero complesso edilizio.
Al riguardo occorre innanzi tutto evidenziare che le norme codicistiche dirette a disciplinare l'istituto del condominio non sono tendenzialmente destinate a trovare applicazione allorché vengano in considerazione più corpi di fabbrica del tutto autonomi tra loro. La disciplina civilistica in esame è infatti destinata a regolare il fenomeno del collegamento tra la proprietà individuale e la proprietà collettiva negli edifici divisi per piani orizzontali ed ha il suo fondamento nella circostanza che talune porzioni dell'edificio (scale, muri maestri, fondamenta, etc.) sono necessarie per l'esistenza stessa del fabbricato e delle unità abitative che lo compongono ovvero sono strutturalmente e permanentemente destinate all'uso ed al godimento comune da parte dei proprietari delle singole abitazioni (cfr. Cass. n. 2462/1965, n.2448/1979, e n. 6575/1984). 
Per una tale evenienza il codice civile detta una presunzione di contitolarità, tra i proprietari delle singole unità abitative, delle porzioni dell'edificio che rivelino attitudine funzionale al servizio o al godimento collettivo la quale, in difetto di diverse previsioni contrattuali, sorge automaticamente con il frazionamento della proprietà edificiale in virtù di negozi giuridici atti a trasformare la situazione di dominio esclusivo e solitario in una situazione di dominio plurimo. Cioè, allorché il proprietario dello stabile alieni a terzi una o più delle unità abitative che lo compongono, viene automaticamente a costituirsi il condominio sulle parti dello stabile strutturalmente e funzionalmente destinate all'uso comune senza necessità alcuna di un formale atto costitutivo, della formazione di un regolamento condominiale o di un'apposita delibera assembleare la quale assumerebbe valore meramente dichiarativo dell'esistenza del condominio da gestire nelle forme ed attraverso gli organi all'uopo contemplati dal codice civile (cfr. Cass. n. 3671/1987, n. 5771/1978, n. 6073/1978 e n. 1/1977).
Se tale è l'ambito applicativo dell'istituto codicistico del condominio, occorre tuttavia sottolineare che l'evolversi degli indirizzi urbanistici verso nuove tecnologie costruttive ha dato vita a nuove tipologie residenziali in cui edifici contigui ed autonomi, costituenti altrettanti condomini separati, vantano taluni beni (es. un cortile, un viale d'accesso, etc.) o alcuni servizi (es. l'impianto di riscaldamento) destinati permanentemente ed oggettivamente all'uso ed al godimento di tutte le unità abitative comprese nei diversi corpi di fabbrica. In una tale ipotesi, rispetto a tali beni e servizi, viene a costituirsi quello che in dottrina e giurisprudenza viene definito un "supercondominio". In virtù di un'interpretazione estensiva ed analogica possono, infatti, ritenersi applicabili ai suddetti beni o servizi le norme sul condominio degli edifici e, segnatamente, la presunzione di comunione dettata dall'art. 1117 c.c. nonché le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione, costituzione e formazione dell'assemblea nonché di calcolo delle maggioranze da determinare avendo riguardo agli elementi reali e personali del supercondominio configurati, rispettivamente, da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i loro proprietari (cfr. Cass. n. 4881/1993 e,  Cass. n. 7286/1996).
Ove ciò avvenga, ciascuno dei corpi di fabbrica che costituiscono il complesso residenziale costituirà dunque un separato condominio dotato dei propri organi di gestione competenti a deliberare in merito alla conservazione, all'utilizzo ed alle spese da sostenere per l'amministrazione delle parti comuni dello stabile (assemblea ed amministrazione) e, accanto a tali condomini, ne sussisterà un altro deputato alla gestione dei beni e dei servizi destinati in modo permanente all'uso ed al godimento di tutti gli edifici dotato di analoghe competenze. Affinché l'intero complesso edilizio possa essere considerato alla stregua di un intero edifico, e costituire un solo condominio dotato di competenza generale, occorrerebbe, infatti, necessariamente poter individuare un titolo convenzionale costitutivo di una comunione tra tutti gli abitanti del complesso sulle parti strutturali di tutti gli edifici (cfr. Cass. n. 4439/1982); in mancanza di tale titolo, bisogna considerare l'esistenza di quattro separati condomini (uno per ciascun corpo di fabbrica più quello relativo ai beni ai medesimi comuni, la quale discende dai principi generali in difetto di un titolo contrario. Tra l'altro, un'eventuale delibera a maggioranza assunta dall'assemblea di un supercondominio per istituire un unico condominio tra i vari edifici sarebbe nulla, violando il diritto di ciascun condomino di far parte del condominio costituito dal solo edificio in cui è proprietario di unità immobiliari (cfr. Cass. n. 11276/1995).
Resta eventualmente da verificare, sempre nel caso di complesso residenziale formato da più fabbricati, l'esistenza di un regolamento condominiale che stabilisca un'unità di gestione statuendo che le delibere inerenti all'amministrazione dei singoli fabbricati vengano comunque assunte in seno all'assemblea generale con le maggioranze ed il quorum costitutivo per la medesima previsto. In tale evenienza, il predetto regolamento dovrebbe essere considerato nullo: infatti, tanto i regolamenti formati a maggioranza dall'assemblea quanto quelli aventi natura contrattuale perché formati dall'originario proprietario dell'edificio e richiamati negli atti d'acquisto delle singole unità abitative che lo compongono, non possono derogare alle disposizioni codicistiche richiamate dall'art. 1138 u.c. c.c. e, segnatamente, all'art. 1136 c.c. che individua i soggetti legittimati a partecipare all'assemblea e le maggioranze necessarie per la rituale costituzione e per l'approvazione delle delibere (cfr. per es. Cass. 4905/1990). Ne consegue che la previsione regolamentare relativa all'adozione delle delibere dei singoli condomini in seno all'assemblea generale con le maggioranze per la medesima previste, sarebbe evidentemente nulla legittimando la partecipazione al voto di soggetti che non hanno veste di condòmini e fissando maggioranze evidentemente superiori a quelle legali.

   Avv. Rodolfo Cusano