ESTETICA E DECORO ARCHITETTONICO DEL FABBRICATO

di Bruno Piscitelli

La maggior parte dei regolamenti condominiali contengono clausole che inibiscono ai singoli condomini di apportare modifiche alle parti esclusive che comportano pregiudizi all'estetica dello stabile. Queste clausole possono qualificarsi di stile in quanto riproducenti quanto già stabilito dall'art. 1120 cod. proc. div. che vieta le innovazioni che alterano il decoro architettonico dell'edificio. Ma come si conciliano tali disposizioni con quanto dettato dall'art. 1139 cod. proc. civ. che pone il divieto menomazione dei diritti di ciascun condomino?
Alcuni ritengono che tale compressione del diritto di proprietà dei singoli condomini, pur ispirandosi alla considerazione di peculiari valori stilistici di un determinato immobile, debba essere necessariamente inserito in un regolamento di natura contrattuale e cioé approvato da tutti i condomini oppure predisposto dal costruttore od originario proprietario dell'intero edificio e richiamato nei singoli atti di trasferimento. E così la maggioranza dei condomini, approvando il regolamento condominiale assembleare non potrebbe imporre norme che limitino l'uso dei singoli appartamenti.
Diversamente, una recente sentenza della Cassazione (n° 8731 del 03.09.98) ha riconosciuto al regolamento assembleare tale potere, facendo prevalere l'interesse della salvaguardia del bene comune protetto. Altri problemi sia nel versante dottrinale che giurisprudenziale ha comportato la soluzione del quesito di quando si ravvisa l'alterazione del decoro architettonico. Orbene, l'alterazione di tale decoro si riscontra quando comporta un deprezzamento dell'intero fabbricato o delle singole parti di esso, inteso non come diminuzione del valore d'uso ma piuttosto del valore di scambio dell'immobile e quindi dei singoli appartamenti. È stato anche deto che per decoro architettonico deve intendersi l'estetica data dall'insieme delle linee e strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante. Al riguardo, perciò, non occorre che si trati di uno stabile di particolare pregio artistico, ma si può parlare di decoro anche per le costruzioni di carattere popolare che abbiano caratteristiche strutturali tali da attribuire una particolare fisionomia suscettibile di essere danneggiata da opere che la modifichino, anche se dette opere tendono ad assicurare particolari utilità sia al condominio che ai singoli condomini.
Non bisogna però troppo generalizzare e considerare la peculiarità delle singole fattispecie che si possono presentare: la casistica in materia è alquanto ricca. Ad esempio, al fine di stabilire se le opere modificatrici abbiano recato pregiudizio al decoro architettonico di un fabbricato condominiale, occorre tener presente delle condizioni in cui si trovava prima ell'esecuzione delle opere stesse. Cioé, se l'estetica era già stata menomata da precedenti interventi, la modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro.
In conclusione, l'accertamento della sussistenza dell'alterazione pregiudizievole per il decoro di un fabbricato condominiale integra un apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito. Il decoro architettonico rimane ancora oggi un concetto molto elastico che risulta continuamente sottoposto a diverse precisazioni ed elaborazioni.