LA PROPRIETÀ
DEL SOTTOSCALA

Nella verifica di tutti i documenti probatori registrati e trascritti alla conservatoria dei registri immobiliari datati nel 1980 (Rogito e relative piante, Regolamento condominiale contrattuale e piante, planimetrie depositate al catasto urbano di Torino e provincia), risulta in possesso continuativo clandestino alla proprietà di un solo condomino di un'area condominiale (sottoscala) allegata in maggiorazione alla propria cantina coerente.
In base all'articolo 1158 del Codice Civile, prima che scada il periodo ventennale e prima di introdurre una causa con azione petitoria, quale procedura certa e regolare si deve fare con la collaborazione dell'amministratore per impedire e bloccare il possesso di cui all'articolo 1158 del Codice Civile e non cadere in prescrizione.

RISPONDE L'AVVOCATO
SILVIO REZZONICO (Fna - Confappi)

Francamente non riesco a comprendere come si possa parlare di "possesso continuativo clandestino" del sottoscala condominiale, se l'acquisto di tale area condominiale risulta regolarmente trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di Torino fin dal 1980. In questo caso, infatti, si dovrebbe parlare di titolo di proprietà a favore del singolo condomino, con la conseguenza che nella specie verrebbe in evidenza non tanto l'usucapione ventennale di cui all'articolo 1158, quanto l'usucapione decennale di cui all'articolo 1159 del Codice Civile. In base a quest'ultima norma, chi acquista in buona fede da chi non é proprietario di un immobile, in forza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà (titolo debitamente trascritto) ne compie l'usucapione in suo favore con il decorso di soli 10 anni dalla data della trascrizione.
Se dunque le cose stessero effettivamente così, il condomino interessato potrebbe invocare l'usucapione decennale, senza che in contrario possa invocarsi l'articolo 1117 che definisce solo presuntivamente le parti comuni condominiali (é noto che l'articolo 1117 del Codice Civile stabilisce una presunzione di comunione che può essere vinta da qualsiasi titolo contrario).
Solo se il condomino occupante il sottoscala non avesse trascritto l'acquisto della proprietà del sottoscala e occupasse il sottoscala solo di fatto - con un possesso pacifico, non violento e non clandestino fin dal 1980 - potrebbe inviarsi a quest'ultimo una diffida che rivendichi la proprietà e chieda la restituzione dell'area condominiale illegittimamente occupata. Quest'ultima diffida avrebbe allora l'effetto di interrompere il decorso del termine ventennale: in tal caso sarà opportuno che la diffida sia trascritta alla Conservatoria dei registri immobiliari a norma dell'articolo 2653, numero 5, del Codice Civile, per il quale, gli atti e le domande che interrompono il corso dell'usucapione di beni immobiliare é trascrivibile.