Gravano anche su chi non è proprietario di chiostrine

CONSERVAZIONE MURI MAESTRI

Sentenza della Corte di Cassazione II sez. civ., n. 14598 del 27-12-1999

Le spese di conservazione dei muri maestri di un edificio condominiale che delimitano le chiostrine, vale a dire i cortili interni, devono essere ripartite tra tutti i partecipanti al condominio, compresi i proprietari degli immobili al piano terra, ancorché non siano proprietari di chiostrini.

Prima di affrontare il criterio dettato per le ripartizione delle spese è opportuno soffermarci sulla identificazione di "muro maestro". Esso, sia interno o esterno, è importante, perché il singolo partecipante al condominio che abbia la propria porzione di proprietà esclusiva delimitata, da una o più parti, da un muro di tale natura, non potrà operare sullo stesso con quella assoluta disponibilità che sarebbe tipica del diritto di proprietà esclusivo ma dovrà rispettarne sia la destinazione sia il diritto alla proporzionale utilizzazione da parte degli altri condomini, secondo i principi ed i limiti dell'art. 1102 c.c.

Ne consegue che ove un muro di sostegno non sia condominiale ma di proprietà esclusiva, non sussistono tali limitazioni (Cass. Sez. II, 19 gennaio 1985, n. 145).

In forza del principio della comproprietà del muro maestro (Tribunale Napoli, 28 ottobre 11995, n. 7316), che serve a garantire la stabilità dell'edificio condominiale, ogni spesa di manutenzione deve essere ripartita tra tutti i condòmini indistintamente (Cass. Sez. II, 19 novembre 1993, n. 11435).

Ma a questi casi ci sono delle eccezioni. Analizziamoli.

Nel caso in cui la ricostruzione del muro sia causata da un fatto addebitabile ad un singolo condomino, solo ad egli verrà addebitata la spesa (Cass. Sez. III, 30 marzo 1994, n. 3089). Tale principio si applica anche nel caso in cui il muro portante sia di proprietà esclusiva di un singolo condomino (Cass. Sez. II, 15 febbraio 1996, n. 11547.

Ma passiamo ad analizzare il caso di specie. La Cassazione, proprio facendo forza sulle pronunce in tema di muro maestro e sulla sua importanza per l'intera struttura dell'edificio, non ha escluso dal computo delle ripartizione spese anche chi non beneficia delle chiostrine (cortili interni). Ma questo principio non sembra affatto nuovo perché lo stesso giudicante (Cass. civile, sez. II, 19-11-1993, n. 11435) ha specificato che "in un edificio in condominio le chiostrine, vale a dire i cortili interni destinati a dare aria e luce a determinati piani o porzioni di piano, attribuite per titolo in proprietà esclusiva ai proprietari dei piani superiori raffigurano beni giuridici diversi rispetto ai muri maestri (interni) dell'edificio, che le delimitano. Questi muri, in quanto parti essenziali per l'esistenza del fabbricato, essendo destinati a sorreggere l'edificio, appartengono in proprietà comune a tutti i partecipanti al condominio, con la conseguenza che alle spese per la conservazione dei muri maestri (che delimitano le chiostrine) devono concorrere tutti i partecipanti, compresi i proprietari dei negozi siti a piano terra, ancorché essi non siano proprietari delle chiostrine".