TUTTA LA GIURISPRUDENZA IN MATERIA DI PERIMENTO 1 La ricostruzione di un edificio non può ritenersi illegittima, per essere mancato il previo accordo della totalità dei condomini, quando sia stata effettuata da chi si considerava unico proprietario (nella specie: l'esistenza del condominio fu accertata in seguito all'esperimento dell'azione di rivendica da parte dei condomini non possessori). Cass. 5 febbraio 1966, n. 385 2 Il condòmino che abbia chiesto la divisione dell'immobile comune così come ricostruito da un altro condòmino, dimostrando in tal modo di preferire che l'attuale stato di cose restasse immutato e, quindi, ri riconoscere l'utilità e di volerne trarre vantaggio, è tenuto a rimborsare, per la sua quota, le spese sostenute per la ricostruzione dell'immobile, ancorché questa non sia stata da lui preventivamente autorizzata. Cass. 5 febbraio 1966, n. 385 3 Perito l'edificio condominiale per meno di tre quarti del suo valore, l'assemblea deve provvedere alla ricostruzione delle parti comuni né può imporre la demolizione e il rifacimento dell'intero stabile, ma, nel caso di illegittimità della deliberazione assembleare, la ricostruzione non può essere disposta direttamente dal giudice. Cass. 2 agosto 1968, n. 2767 4 L'obbligo di procedere alla ricostruzione delle scale e delle altre parti comuni dell'edificio, presuppone che a ciò possa procedersi, restituendo la cosa che è andata distrutta alle sue primitive e originarie proporzioni; il che non si verifica se, per effetto di provvedimento di espropriazione per pubblica utilità, il bene distrutto non può essere ricostruito. Cass. 19 settembre 1968, n. 2964 5 La demolizione parziale di un edificio condominiale, avvenuta in esecuzione di un provvedimento di espropriazione per pubblica utilità, non può essere assimilata al perimento parziale dell'edificio. Cass. 19 settembre 1968, n. 2964 6 L'ipotesi di perimento, totale o parziale, dell'edificio condominiale, prevista dall'art. 1128 c.c., non comprende tutti i casi di distruzione dell'edificio ma solo quelli dovuti a eventi accidentali: terremoto, vetustà, incendio, ecc. Cass. 6 giugno 1974, n. 1663 7 Qualora, perito un edificio condominiale, uno dei condomini proceda di sua esclusiva iniziativa alla ricostruzione secondo le caratteristiche sostanziali del fabbricato preesistente e in modo da riprodurre le singole unità immobiliari che vi erano comprese, gli altri condòmini non possono chiedere la demolizione della costruzione, non trovando applicazione, nei rapporti tra condomini, gli artt. 936 e 938 c.c., ma hanno l'alternativa o di cedere al costruttore le loro quote, o di concorrere alle spese di ricostruzione e riavere le loro unità immobiliari; ove, invece, il condòmino occupi il suolo comune di risulta con parte di un edificio diverso, da lui costruito su un'area attigua di sua proprietà esclusiva, non è configurabile l'ipotesi della ricostruzione, e gli altri condòmini possono chiedere, a norma dell'art. 2933 c.c., la riduzione in pristino relativamente al suolo comune illegittimamente occupato. Cass. 21 ottobre 1974, n. 2988 8 Il trasferimento del diritto di comproprietà non può verificarsi per effetto della pura e semplice ricostruzione di un edificio crollato ad opera di uno solo di coloro che ne erano stati i condòmini, sia pure dopo un inutile invito agli altri a parteciparvi. Cass. 14 giugno 1976, n. 2206 9 La facoltà del condòmino di richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali dell'edificio condominiale, attribuita nel caso di perimento dell'edificio in conseguenza di eventi accidentali estranei alla volontà dei proprietari del bene, non compete nell'impotesi di demolizione dell'edificio liberamente voluta da tutti i condòmini, soprattutto quando a determinare la demolizione sia stata la concorde decisione di ricostruire l'edificio. Cass. 15 ottobre 1977, n. 4414 10 In tema di condominio negli edifici, il principio in base al quale i criteri di ripartizione fra tutti i condomini delle spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni, ovvero alla ricostruzione di esse, dettati dagli art. 1123 e 1128 c.c., non sono applicabili con riguardo al ripristino dei danni ascrivibili a uno o ad acluni dei partecipanti al condominio, sussistendo in tale ipotesi l'obbligo dei responsabili di assumere il relativo onere, non osta a che, anche in questo caso, ove l'attribuzione della responsabilità non sia evidente, e comporti accertamenti e indagini l'assemblea, nel deliberare sulla ricostruzione delle parti comuni perite o sulla ripartizione di quelle danneggiate, abbia il potere di ripartire provvisoriamente le relative spese, secondo i criteri previsti dalle menzionate norme, lasciando salvo ogni diritto del singolo e del condominio nei confronti di coloro che risulteranno responsabili. Cass. 27 giugno 1978, n. 3176 11 L'art. 1136 c.c., nella parte in cui menziona le deliberazioni dell'assemblea dei condòmini concernenti la ricostruzione dell'edificio, va interpretato con riferimento alle norme sostanziali di cui agli artt. 1124, 1125 e 1128 c.c., le quali disciplinano unicamente la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio condominiale; ne consegue che l'assemblea dei condòmini non può deliberare a maggioranza la ricostruzione dell'intero edificio condominiale, comprese le parti di proprietà esclusiva, vincolando i condòmini dissenzienti a sostenerne le spese. Cass. 23 ottobre 1978, n. 4777 12 Nel caso di totale perimento dell'edificio condominiale, la situazione giuridica degli ex-condòmini, nei rapporti fra loro e con riguardo al suolo condominiale e ai materiali di risulta, è condizionata dal preesistente diritto di proprietà condominiale, suscettibile di riviviscenza ove l'edificio venga ricostruito; pertanto, se nessun condòmino chieda la vendita all'asta del suolo e dei materiali, va riconosciuto (a tutti e a ciascun condominio) la facoltà di ricostruire non solo le parti dell'immobile di sua esclusiva proprietà, ma anche quella di proprietà condominiale o di proprietà esclusiva di altri condòmini inerti, quando il loro ripristino si renda necessario per la ricostruzione e per il godimento dell'immobile di loro proprietà; conseguentemente va riconosciuto il diritto di ciascun condòmino di opporsi a quelle opere edilizie che, ripristinando con difformità o varianti le precedenti strutture edilizie, portino concreto pregiudizio ai loro diritti di proprietà esclusiva o condominiale, nonché il diritto di condomini inerti alla proprietà esclusiva o condominiale, in conformità alla situazione preesistente al perimento dell'edificio, sulle parti ricostruite dall'altro condòmino, salvo l'obbligo di rimborsare quest'ultimo delle spese secondo le norme sulla gestione di affari (art. 2031 c.c.), senza che possa rilevare il loro precedente silenzio all'invito a partecipare alla ricostruzione dell'edificio condominiale. Cass. 5 marzo 1979, n. 1375 13 Se l'edificio condominiale perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, senza che nessun condòmino richieda la vendita all'asta del suolo e dei materiali, a norma dell'art. 1128 c.c., il diritto di ciascun condòmino alla ricostruzione dell'edificio non viene meno per mancato esercizio, non potendosi estendere all'ipotesi in esame, la prescrizione ventennale per non uso prevista dall'art. 954, ult. Comma, c.c. per il diverso diritto di costruire o ricostruire un edificio su suolo altrui. Cass. 5 marzo 1979, n. 1375 14 Agli effetti dell'art. 1128 c.c. per perimento dell'edificio condominiale deve intendersi il materiale venir meno del bene, determinato da fatti o avvenimento accidentali, cui sia rimasta estranea la volontà dei condòmini; ne consegue che la disciplina contenuta nella norma suddetta non può trovare applicazione, di regola, nell'ipotesi di demolizione dell'edificio a scopo di ricostruzione, salvo il caso che le demolizioni si siano rese necessarie per evitare crolli conseguenti alla vetustà dell'edificio che avrebbero potuto cagionare danni a persone o cose; in tale ipotesi, infatti, il perimento dell'edificio si verifica a seguito di rovina per vetustà di entità tale da rendere necessaria la demolizione delle parti pericolanti e deve trovare disciplina nel citato art. 1128. Cass. 28 giugno 1980, n. 4102 15 Nel caso in cui l'edificio condominiale sia perito per meno di 3/4 del suo valore, la mancanza della delibera assembleare di ricostruzione delle parti comuni, prevista dal 2° comma, art. 1128 c.c., o, addirittura, l'esistenza di una delibera contraria, non impedisce ai singoli condòmini di ricostruire le loro unità immobiliari parzialmente perite e, conseguentemente, le parti comuni necessarie al godimento di esse, non potendosi negare a chi aveva il diritto di mantenere la sua costruzione sul suolo (quale comproprietario dello stesso ex-art. 1117 c.c. o, in caso di diversa previsione del titolo, quale titolare di un diritto di superficie) il potere di riedificarla ai sensi dell'art. 1102 c.c., salvi il rispetto delle caratteristiche statico-tecniche, preesistenti, sì da non impedire agli altri condomini (che non abbiano ceduto i propri diritti ai sensi del 4° comma, art. 1128 c.c.) di usare parimenti delle parti comuni secondo il proprio diritto, e il divieto di attuare innovazioni, per le quali è indispensabile la delibera assembleare da adottarsi con la maggioranza qualificata prevista dal 5° comma dell'art. 1136 c.c. Cass. 25 ottobre 1980, n. 5762 16 Nel caso in cui sia impossibile acquisire una delibera dell'assemblea dei condòmini, da adottarsi con la maggioranza qualificata prescritta dal 2° comma dell'art. 1136 c.c., che autorizzi, ai sensi del 2° comma dell'art. 1128 c.c., la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio perito per meno di 3/4 del suo valore, non è consentito il ricorso all'autorità giudiziaria in sede di volontaria giurisdizione ai sensi del 4° comma art. 1105 c.c., trattandosi di controversia sull'esistenza e sull'estensione di diritti soggettivi necessariamente coinvolti dal contrasti in ordine alla ricostruzione delle parti comuni, la quale deve essere decisa in sede contenziosa. Cass. 25 ottobre 1980, n. 5762 17 Il diritto-dovere di ciascun condòmino al mantenimento e, occorrendo, alla ricostruzione della cosa comune, nei limiti di legge, comporta non solo l'obbligo di contribuire alle spese, ma anche tutti gli obblighi di fare connessi alle modalità esecutive, sicché, se le opere necessarie al mantenimento o alla ricostruzione della cosa comune non sono deliberate o vi è stata una delibera negativa, ciascuno dei condòmini ha diritto di agire in giudizio per la condanna del condominio all'adempimento dell'obbligo comune di fare. Tale obbligo, in caso di accoglimento della domanda, deve essere assolto dall'amministratore (con la cooperazione di tutti i condòmini), mentre, ove l'amministratore manchi (e non sia intervenuto provvedimento ex-art. 1105 c.c.), oppure non vi sia stata costituzione formale di condominio (per essere i condomini meno di quattro), ovvero l'opera riguardi solo alcuni condòmini (come nel caso di riparazione di solaio fra piani sovrapposti), il diritto del condomino all'adempimento dell'obbligo comune di fare trova tuteta diretta nei confronti degli interessanti tenuti al facere comune, le modalità del quale possono essere stabilite a piani (se richiesto), ovvero lasciate in tutto o in parte alle determinazioni del giudice dell'esecuzione (art. 612 c.p.c.), in difetto di adempimenti, concordi e spontanei, dopo la condanna. Cass. 11 marzo 1982, n. 1579 18 Nell'ipotesi di totale distruzione di un edificio condominiale, venuto meno il presupposto del condominio, l'assemblea degli ex-condòmini, in quanto tale, non può deliberare la ricostruzione dell'immobile vincolando i dessenzienti a contribuire alle relative spese, sicché una delibera in tal senso ha il valore di un atto negoziale vincolante nei soli riguardi di coloro che l'hanno posta in essere e gli ex-condòmini assenti o dissenzienti non hanno alcun interesse a impugnarla, salvo il loro obbligo, a norma dell'art. 1128, ultimo comma, c.c., ove non abbiano chiesto la vendita all'asta dell'area ai sensi del primo comma dello stesso articolo, di cedere agli altri ex-condòmini i loro diritti, con facoltà di preferire soltanto alcuni di essi. Cass. 5 giugno 1987, n. 4900