|
Talora
il rapporto si trasforma in comunione
IL PERIMENTO
DELL'EDIFICIO
Perimento
totale o parziale - Ricostruzione - Ristrutturazione - Risanamento
conservativo - Rovina - Pericolo di rovina - Comportamento dell'amministratore
- Risarcimento danni - Assicurazione
Geom.
Giuseppe Burcheri
Molto spesso, anche di recente, abbiamo appreso dai media
che edifici in condominio sono crollati per cause murarie, incendio
o scoppio.
Per meglio affrontare l'argomento in questione, è necessario
aggiornare il lettore con alcune nozioni tecniche e giuridiche.
Tutte le opere che andremo ad analizzare presuppongono un progetto,
l'autorizzazione comunale e l'affidamento dell'appalto a imprese
edilizie:
- PER RICOSTRUZIONE PARZIALE. Si intendono le opere
necessarie a ricostruire, rinforzare o ripristinare le parti di
un edificio ammalorate o crollate.
- PER RICOSTRUZIONE TOTALE. Si deve intendere l'integrale
ricostruzione dell'edificio non più agibile nello stato di
fatto, previa demolizione e asportazione di tutti i materiali di
risulta dell'edificio parzialmente o totalmente perito a causa di
eventi quali, ad esempio, un terremoto, ecc.
- PER RISTRUTTURAZIONE. Si intendono le opere edilizie
atte a trasformare l'edificio nella struttura e ripartizione degli
spazi interni.
- PER RISANAMENTO CONSERVATIVO. Si intende il complesso
delle opere edilizie necesarie per restituire all'edificio una buona
consistenza e funzionalità, per eliminare e sostituire parti
ed elementi fatiscenti, per riabbellirne l'aspetto.
La normativa specifica, in materia di perimento parziale o totale
e di ricostruzione dell'edificio, è dettata dall'articolo
1128 c.c., che recita:
"Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti
i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condòmini può
richiedere la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo
che sia stato diversamente convenuto. Nel caso di perimento di una
parte minore, l'assemblea dei condòmini delibera circa la
ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e ciascuno è
tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti
stesse. L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa
alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condòmino che non intende partecipare alla ricostruzione
dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condòmini
i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà,
secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca
cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condòmini".
La Casssazione, in diverse sentenze, ha più volte chiarito
che le ipotesi di perimento, totale o parziale, dell'edificio considerate
dalla citata norma comprendono solo i casi di distruzione dovuti
a eventi accidentali estranei alla volontà dei proprietari
del bene (terremoto, vetustà, incendio, ecc.).
Pertanto, un condomino non può richiedere la vendita all'asta
del suolo e dei materiali, attribuita nel caso di perimento dell'edificio,
ove la demolizione sia voluta da tutti i condomini al fine di ricostruire
lo stabile condominiale.
Il perimento totale (o superiore ai tre quarti del suo valore) dell'edificio
fa venir meno il condominio per mancanza dell'oggetto e fa sorgere
quindi una comunione fra tutti i proprietari dell'immobile distrutto,
avente ad oggetto l'area su cui l'edificio medesimo era posto.
Pertanto per la ricostruzione dello stabile sarà necessario
il consenso unanime dei partecipanti alla comunione. Se un singolo
condòmino, di propria iniziativa e a proprie spese, provvede
a ricostruire l'intero stabile esattamente com'era, gli altri condòmini
potranno scegliere se cedere al costruttore le loro quote o se concorrere
alle spese di ricostruzione e riavere così le loro unità
immobiliari.
Principio generale, valido anche nel caso di perimento e ricostruzione
parziale dello stabile, inoltre, è che il singolo che non
intenda concorrere alla ricostruzione delle parti comuni dovrà
cedere agli altri condòmini o a terzi i propri diritti, compresi
quelli sulla parte di sua esclusiva proprietà, a prezzi di
stima fissati da periti incaricati dagli interessati o, nel caso
di contrasto, dal perito nominato dal giudice (art. 1128 c.c., ultimo
comma).
- NEL CASO DI DISTRUZIONE DEI TRE QUARTI DEL VALORE DELL'EDIFICIO,
permane il rapporto di condominio (che si estingue - come si detto
- in caso di perimento sostituito da un rapporto di comunione in
ordine al suolo) tra i proprietari dei piani o delle porzioni di
piano non distrutti e gli altri che continuano a partecipare a detto
rapporto perché conservano i propri diritti sul suolo e sulle
altre cose comuni.
A questi ultimi, inoltre, deve essere riconosciuto il diritto di
ricostruire il proprio piano senza rispettare l'ordine, cosicché
il proprietario dell'ultimo piano può riedificare anche se
non vi provvedano i proprietari dei piani sottostanti, purché
sul suolo sia rimasto un edificio e dunque permanga un condominio.
L'articolo 1128 c.c. è norma derogabile come può trarsi
dal fatto che non è inserito tra le norme dichiarate espressamente
inderogabili dal successivo articolo 1138 c.c. e dalla stessa espressione
usata dal legislatore "salvo che sia stato diversamente
convenuto"; il che può avere avuto luogo o con una
particolare convenzione o con il regolamento condominiale.
Dobbiamo segnalare infine che nel caso di perimento totale, se nessuno
chiede la vendita all'asta, ogni condominio può ricostruire
non solo le parti dell'immobile di sua esclusiva proprietà,
ma anche quelle comuni e quelle di proprietà esclusiva degli
altri condòmini inerti, ove necessarie per la ricostruzione
e il godimento della porzione immobiliare di sua proprietà.
Va detto ancora che il 3° comma dell'articolo 1128 c.c. prevede
che le indennità per le parti comuni non possono essere destinate
dal condominio o dall'assemblea (in caso di perimento parziale)
a scopi diversi dalla ricostruzione di queste. Ovviamente se la
maggioranza decide di non ricostruire, le somme in oggeto possono
legittimamente ricevere una diversa destinazione
- NEL CASO DI PERIMENTO DI UNA PARTE MINORE DEI TRE QUARTI
DEL VALORE DELL'EDIFICIO, l'assemblea dei condomini delibera
circa la ricostruzione delle parti comuni dell'immobile e ciascuno
è tenuto a parteciparvi in proporzione dei suoi diritti sulle
parti stesse (art. 1128 c.c., 2° comma).
Le delibere che concernono la ricostruzione dello stabile debbono
sempre approvarsi come dispone l'articolo 1136 c.c. 2° e 4°
comma.
Se i poteri dell'assemblea di disporre la ricostruzione concernono
solo le parti comuni, tuttavia, questa può arrivare a imporre
al singolo condòmino, la ricostruzione del suo piano, ove
la mancata riedificazione dello stesso renda impossibile il riattamento
della parti comuni.
Il singolo quindi potrà ricostruire l'unità immobiliare
di sua proprietà esclusiva solo ove ciò non danneggi
le parti comuni per le quali è stata deliberata la ricostruzione.
Da quanto abbiamo detto ne deriva che l'ente condominio viene meno
solo in caso di distruzione totale, mentre in caso di perimento
parziale l'ente continuerà ad esistere secondo le disposizioni
di legge e secondo il regolamento do condominio.
Anche i dissenzienti pertanto dovranno concorrere alle spese per
il rifacimento dei beni comuni (mentre - come si è detto
- l'assemblea non potrà decidere a maggioranza la ricostruzione
dell'intero edificio, comprese le parti di proprietà esclusiva,
vincolando i dessenzienti a sopportare le spese).
La mancanza della delibera di ricostruzione non impedisce ai singoli
condòmini di ricostruire le loro unità immobiliari
parzialmente distrutte e le parti comuni necessarie al godimento
delle stesse.
Dobbiamo infine osservare che non costituisce perimento parziale
la parziale demolizione dell'edificio in esecuzione di un provvedimento
di esproprio per pubblica utilità.
ROVINA
E PERICOLO DI ROVINA
Dobbiamo
ricordare che il costruttore di un edificio è responsabile
per la durata di anni 10 dall'ultimazione dei lavori, della rovina
o pericolo di rovina o gravi difetti statici dell'edificio stesso
(art. 1669 c.c.). La responsabilità decennale dell'appaltatore
può essere fatta valere dall'amministratore di condominio,
anche senza autorizzazione dell'assemblea. La rovina o il pericolo
di rovina dell'edificio devono essere fatti valere entro un anno
dalla scoperta trascorso il quale il committente decade dalla garanzia
(art. 1669 c.c.).
Inoltre, entro un anno dalla denuncia, occorre agire giudizialmente
contro il costruttore, se questi non provvede alle opere del caso.
L'azione legale per far valere le garanzia di cui trattasi è
di competenza dell'amministratore, a norma dell'art. 1130 c.c.
cliccate
qui sotto per leggere
TUTTA
LA GIURISPRUDENZA IN MATERIA DI PERIMENTO
|
