Il prezzo dell'alloggio si valuta cosi

Certificazione degli impianti e rischio amianto sono fra gli elementi determinanti nella stima

Q uanto vale l'abitazione, che intendo comprare? L'acquirente e inevitabilmente a caccia di una risposta a questa domanda, che e meno scontata di quel che si potrebbe supporre. Non basta, infatti, dire che il prezzo dipende dai metri quadrati e dalla zona in cui l'appartamento e situato. Sono infatti in ballo un'infinita di variabili che riguardano non solo l'appartamento in sé stesso, ma anche il palazzo e il quartiere lo ospitano.

MISURARE LA CASA
Il metro non e certo un'astrazione, corrisponde esattamente alla lunghezza del meridiano terrestre diviso per 40 milioni. Tuttavia lo diventa, nel mercato immobiliare, grazie a uno stratagemma: in Italia, infatti, gli immobili si vendono e comprano in base alla loro "superficie commerciale", i cui criteri di calcolo variano da localita a localita e, peggio ancora, vengono reinventati da ogni venditore per giustificare un prezzo al metro quadrato che e spesso meno elevato di quello reale, "gonfiando" la superficie dell'appartamento. Il trucco regge anche al rogito, quando si acquista sempre l'appartamento "a corpo", cioe come oggetto in sé, e non "a misura", cioe in base ai metri quadrati.
Per sapere quindi non solo "cosa" ma "quanto" si compra, diviene necessario verificare i metri quadrati. Per conoscere quelli "calpestabili", cioe effettivamente vivibili, non c'e che da farsi consegnare una cartina dell'appartamento dal venditore. Per verificarne la scala o l'esattezza delle misure riportate, bastera misurare direttamente anche una sola di esse: le altre saranno in proporzione. Per valutare la superficie commerciale, ci si potra riferire alla tabella riportata in questa pagina, che non ha valore assoluto, ma corrisponde a una media tra i criteri adottati in diverse localita dagli agenti immobiliari (attenti, la superficie di scale, atrii comuni, cortili fa parte della valutazione del palazzo ma non entra nel calcolo della superficie commerciale).

CORRETTIVI
DI SUPERFICIE
Va tenuto conto che, a parita di caratteristiche intrinseche, le case di piccole dimensione (fino a 50 mq) valgono proporzionalmente di piu. Va inoltre valutata quanta parte della superficie si possa effettivamente utilizzare. Una casa di cento metri con 30 buttati via in atrii e corridoi non si puo stimare "valore pieno" per tutti i 100 metri.

ESPOSIZIONE
E LUMINOSITA
Lo standard e l'esposizione su due lati, uno dei quali il Sud. Tre o quattro lati costituiscono un plus importante, un lato solo, soprattutto se volto a Nord, rappresenta invece un motivo di deprezzamento dell'immobile (a meno che non si tratti di un miniappartamento). Anche la luminosita e un fattore importante per la qualita della vita all'interno della casa. Inoltre, se c'e il riscaldamento autonomo, la casa luminosa e ben esposta fa consumare molto meno combustibile.

AFFACCIO
Appartamenti identici, allo stesso piano di un edificio, possono avere valutazioni completamente diverse: due casi limite sono quei palazzi a Genova che da una parte hanno vista sul mare e dall'altra sul traffico della sopraelevata, o le case di Venezia affacciate in parte su un tranquillo campiello (la piazzetta) e in parte su un'oscura calle (un vicolo). La vista su un giardino o la possibilita di spaziare sui tetti delle altre case sono infatti aspetti che hanno il loro valore nelle case in condominio; nelle case indipendenti, inoltre, la possibilita di godere di una vista panoramica puo determinare da sola (quando il panorama e veramente bello) per il 50% il valore della casa.

CONDIZIONI
DI MANUTENZIONE
L'acquisto di una casa da ristrutturare deve tener conto di quali, esattamente, sono i suoi "punti deboli", spesso valutabili solo da un esperto, che vale la pena incaricare per questo compito, anche perché non sempre l'acquirente si rende conto del calcolo costi-benefici.
La sostituzione dei serramenti (e, in particolare, quella delle finestre) prevede per esempio investimenti ben piu elevati di quella dei pavimenti. A meno che qualche salto sul pavimento per verificarne l'elasticita e la resistenza riveli, in una casa vecchia, l'esistenza di travature in legno che vanno rinforzate. Il rifacimento del bagno puo indubbiamente essere un investimento importante, ma anche sanitari e piastrelle nuove possono celare tubature e scarichi ammalorati. Da controllare le canaline sui balconi e le loro condizioni statiche: la riparazione e costosa, perché prevede spesso l'uso di impalcature. Ovviamente le macchie da infiltrazioni sul soffitto sono una spia preoccupante di problemi che possono coinvolgere il tetto o le canne fumarie.

CERTIFICAZIONI
SUGLI IMPIANTI
Tutti gli impianti dovrebbero essere stati messi da tempo in regola con le norme di sicurezza e, per quanto attiene a quello di riscaldamento, anche con quelle di risparmio energetico. Inoltre la legge impone a chi aliena l'immobile di allegare al rogito la dichiarazione di conformita degli impianti alle norme di sicurezza e la certificazione energetica. Corresponsabili per danni sarebbero anche gli amministratori condominiali.
Tutto cio in teoria. Purtroppo, invece, molti impianti non sono stati ancora adeguati, anche se le norme sulla detrazione fiscale del 36% sulle opere di recupero hanno dato una mano alla regolarizzazione. Quanto all'obbligo di allegare al rogito la documentazione sugli impianti, parrebbe finora essere restato lettera morta: c'e da chiedersi quanti notai insistano con i loro clienti perché sia applicato.

RISCHIO AMIANTO
Tetti o tubature in Eternit, mattonelle in vinil-amianto, intonaci a spruzzo: ecco i piu comuni usi dell'amianto in edilizia, soprattutto a cavallo degli anni '60 e '70. Se un tecnico puo sospettare la presenza di questo materiale cancerogeno, e prudente eseguire presso le Asl analisi a campione.

(CHIAVI: MERCATO IMMOBILIARE)